Le marché du data center en plein Boom 

La révolution de l'IA et l'explosion des données numériques dopent le marché des data centers¹. Il se livre aujourd’hui une compétition féroce à l’échelle internationale. Les investissements se multiplient, signalant une véritable course mondiale pour la domination de ce secteur clé. Les États-Unis, avec leur projet Stargate de 500 milliards de dollars, et la Chine, qui investit 138 milliards de dollars, mènent la danse. La France ne compte pas rester à la traîne et s'engage dans une course contre la montre, avec un plan d'investissement de 109 milliards d'euros d'ici 2030.

Cet effort colossal de l'État français est renforcé par des annonces retentissantes lors du sommet de l'IA :

• Le géant canadien Brookfield (Data4) investit 20 milliards d'euros d'ici 2030 dans les infrastructures d'IA, avec un méga-projet d'un gigawatt (GW) à Cambrai.
• Un partenariat stratégique avec les Émirats arabes unis prévoit un investissement de 30 à 50 milliards d'euros dans un campus dédié à l'IA, incluant un data center d'1 GW.
• La BPI mobilisera 10 milliards d'euros pour soutenir les startups françaises spécialisées dans l'IA.
• Ces investissements massifs n'éclipsent pas les initiatives d'entreprises comme Digital Reality à Marseille ou Mistral AI en Essonne, qui pèsent également plusieurs milliards d'euros.
• Fluidstack, en partenariat avec l'État français, déploiera le plus grand supercalculateur décarboné au monde dédié à l'IA, atteignant une puissance d'1 GW.

En Île-de-France, RTE a déjà signé des contrats pour raccorder 3 GW de nouvelles capacités électriques et étudie 4 GW supplémentaires. Le parc francilien pourrait ainsi être ainsi multiplié par 10 dans les prochaines années. À terme, la France devrait compter 500 data centers d'ici 2030, dont 80 % alimentés par des énergies renouvelables.

Cette dynamique nationale s'inscrit dans une stratégie européenne également ambitieuse, avec la création de l'alliance public-privé "EU AI Champions Initiative", dotée de 200 milliards d'euros.

Ces investissements massifs témoignent de la volonté de la France et de l'Europe de rattraper leur retard dans le domaine des data centers et de l'IA. Un marché en pleine expansion qui offre de formidables perspectives d'investissement.

Comment investir dans le marché du data center ? 

Face à la structuration et à la consolidation croissante du marché des data centers, l'intérêt des investisseurs pour cette classe d'actifs ne cesse de croître. Longtemps dominé par les opérations de fusions-acquisitions, le marché s'ouvre désormais à de nouveaux acteurs et nouvelles stratégies d'investissement variées, allant de l'acquisition de data centers existants à la participation au développement de nouveaux sites.

Investissement Direct

Bâtiment Connecté (Powered Shell)²: L’investisseur acquiert un bien au sein duquel l’immobilier et les équipements sont dissociés. Le propriétaire met à disposition un espace physique brut avec les infrastructures de base telles que l'alimentation électrique et la connectivité réseau. L'intérieur est laissé nu, permettant ainsi aux clients de l'aménager et de l'équiper selon leurs besoins spécifiques. Ces actifs sont généralement sécurisés via des baux longues durées.

Avantages : Stabilité des revenus, investissement initial moindre, long bail.
Inconvénients : Expertise technique requise, revenus potentiellement inférieurs à ceux d’une exploitation complète.

Data Center Clé-en-Main (Fully Fitted)³ :L'investisseur acquiert un data center prêt à l’emploi. Le propriétaire occupe une position d’opérateur.

Avantages : Revenus importants.
Inconvénients : Risque d’obsolescence et coûts d'exploitation élevés.

Développement

Terrain Viabilisé (Powered Land)⁴ : L'investisseur acquiert un terrain, obtient les autorisations nécessaires, assure la fourniture d'électricité, puis vend le site viabilisé et prêt à être développé. 

Avantages : Moins de risques opérationnels.
Inconvénients : Pas de revenus futurs immédiats.

Construction d'un data center : Le développeur réalise un ouvrage pour accueillir un utilisateur ou un opérateur. Il s’agit très souvent de projets clé-en-main (en gris), sécurisés par un bail de longue durée (15 ans ou plus). Dans de rares cas, le projet peut être lancé en blanc.

Avantages : Actif sécurisé par un bail long terme.
Inconvénients : Coûts de construction élevés et exigences spécifiques des locataires.
 

Comment valoriser un data center ? 

Un actif unique à la croisée de l’infrastructure et de l’immobilier

Sans data center, notre monde s'arrête. Véritable cœur de l'économie numérique, ces bâtiments sont pourtant soumis aux mêmes contraintes que l'immobilier traditionnel : l'emplacement, l'accès à l'énergie et les permis sont déterminants. Mais la récompense est à la hauteur du défi : un data center performant, c'est l'assurance de revenus locatifs stables et durables.

Le data center est un actif à part, à la croisée de l'immobilier et de l'infrastructure. Ce bâtiment pas comme les autres ne se loue pas en mètres carrés, mais en puissance, exprimée en kilowatts ou mégawatts. La relation contractuelle entre le propriétaire et l'utilisateur peut aussi prendre la forme d'un contrat de prestation de service, et non d'un bail immobilier classique.

Comment se déroule la valorisation d'un data center ?

Valoriser un data center peut se révéler être un casse-tête dans un marché encore jeune. L'opacité du secteur rend l'estimation du prix d'un actif complexe. Pour réussir, mieux vaut être bien accompagné et se poser les bonnes questions :

1. De quoi parle-t-on exactement ? Un data center, c'est bien plus qu'un bâtiment. Il faut identifier précisément le type d'actif : Powered Land, projet en développement, Powered Shell ou Fully Fitted.
   
   
2. Où est-il situé ? La localisation est stratégique. Elle doit minimiser la latence (temps d'échange) et garantir un accès à une énergie fiable et sécurisée, tout en évitant les zones à risques (inondations, couloirs aériens, etc.).
   
   
3. Quel modèle d'exploitation ? Le modèle économique influe sur la valeur : exploitation en propre (Entreprise⁵), location d'espaces (Colocation⁶) ou accueil de géants du cloud (Hyperscale⁷).
   
   
4. Quelles sont ses caractéristiques techniques ? La qualité de l'infrastructure, ses performances énergétiques et ses besoins en investissements (CAPEX) sont autant de facteurs déterminants.
   
   

CBRE accompagne depuis plus de 10 ans les acteurs clés du marché des data centers. Notre connaissance approfondie de ce secteur en constante évolution nous permet de vous offrir un accompagnement sur mesure, quelle que soit la typologie de votre actif : terrain, entrepôt connecté ou site en exploitation. De l'acquisition à la vente d'un data center, en passant par le financement, la maintenance opérationnelle et les obligations réglementaires, nous sommes à vos côtés pour optimiser votre stratégie immobilière.