L’hôtellerie sous le feu des projecteurs !

Les évolutions macro-économiques ont des allures de tempêtes pour la plupart des actifs immobiliers. Seule l’hôtellerie semble bien résister à ces turbulences. 

Affichant des résultats opérationnels aussi engageants que pérennes, l’investissement hôtelier est sous le feu des projecteurs avec moultes réflexions autour de la diversification et de la gestion des portefeuilles existants. Faut-il vendre maintenant ou après les JO de Paris 2024 ? Quelle pérennité pour les performances actuelles des hôtels ? Quand le plafond de verre sera-t-il atteint en termes de Prix Moyen ? Quel impact des mouvements macro sur les taux de rendement ? Quels modèles de gestion sont les plus vertueux, les plus flexibles, les plus liquides… ? Quelle viabilité pour les nouveaux concepts ?

Autant de questions que se posent les investisseurs dans l’hôtellerie, mais pas que… de nombreux acteurs de l’immobilier se tournent en effet désormais vers cette classe d’actif jugée résiliente et agile.

Alors que le début de l’année 2022 était marqué par le variant Omicron affectant les résultats d’exploitations des hôtels au premier trimestre, les volumes de transactions eux ont atteint, en fin d’année 2022, un nouveau record avec 3,2Mds€ investis.

Porté par de meilleures performances au premier trimestre, l’année 2023 s’annonce encore sous de meilleurs auspices et l’hôtellerie continue d’attirer les investisseurs. En effet, cette année bénéficie de l’absence de restrictions sanitaires, de l’augmentation de la capacité aérienne et des conditions monétaires qui restent favorables aux porteurs de dollars et aux ménages à revenus élevés… entre autres. Par ailleurs, l’appréhension des catégories de l’immobilier longtemps privilégiées par les investisseurs (à l’instar du « Bureau ») restent confuse et bénéficie à la seule catégorie capable de faire face à l’inflation en cours et présentant des revenues en hausse, ajustable quotidiennement à la demande.

Les perspectives de réservations pour l’été ainsi que le fort trafic anticipé par la SNCF sont également très encourageants et permettent d’envisager une pérennité de ces belles performances de l’hôtellerie hexagonale, notamment grâce à une demande domestique très soutenue. La demande étrangère n’est pas en reste car les flux touristiques ont été 28% plus importants dans le ciel français que l’an dernier, selon Flightradar, avec un volume de vols commerciaux en hausse de 6,3% par rapport à 2019.

Enfin, le calendrier d’événements sportifs en 2023 et 2024 permet d’envisager une pérennité des résultats d’exploitation dans les prochains mois.

Des performances d'exploitations meilleures qu'en 2019

Portée par des Prix Moyens en hausse constante qui lui ont permis d’enregistrer des RevPAR historiques en Mai 2023, l’industrie hotellière française peut aborder l’arrivée de la saison estivale avec optimisme. La deuxième quinzaine du mois de Mai a été dynamisée par la clientèle affaire individuelle ainsi que par des événements internationaux tels que le Festival de Cannes et Rolland Garros.
 





A fin Mai 2023 (YTD) (performance des 5 premiers mois de l’année) :

- Taux d’Occupation moyen (France) : 62,7%

- Prix Moyen par chambre (France) : 109,4€

- RevPAR moyen France : 68,7€


Avec un Taux d’Occupation proche de 70%, sensiblement supérieur à celui de l’année dernière à la même période, le mois de Mai s’inscrit dans la continuité des excellentes performances de l’industrie depuis la fin de la crise sanitaire. Le Taux d’Occupation des 5 premiers mois de l’année se hisse ainsi à 62,7%, actant une nouvelle progression de +6.6 points en comparaison avec la même période l’année dernière (56,1%).

Le Prix Moyen tous segments confondus en France continue d’augmenter pour atteindre 109,4€, reflétant une progression de près de 30% en comparaison avec l’année 2019, considérée comme l’année de référence pré-Covid.

Le RevPar, par la combinaison des bonnes tenues des deux précédents indicateurs, s’établit 68,7€ et poursuit donc son embellie avec une progression de près de 30% par rapport au RevPar à fin Mai 2022. Le niveau de marge des hôtels s’améliore donc encore en ce premier semestre 2023. Le calendrier événementiel été très prolifique ces derniers mois avec de bonnes éditions 2023 pour le Festival de Cannes, le Mipim et l’Air Show plus récemment. La Coupe du Monde de Rugby est également un évènement très attendu par les hôteliers pour pérenniser les excellents résultats enregistrés depuis le début d’année. 

Des volumes d’investissements qui s’envolent…

Après un T1 2023 prolifique, l'investissement hôtelier au T2 2023 a enregistré un ralentissement, avec un nombre de transactions en diminution. Malgré les bonnes performances du marché hôtelier français, l’évolution à la hausse du coût de l’argent s’est fait ressentir et cette tendance est amené à perdurer sur la deuxième partie de l’année.

Le volume total de transactions enregistrées au deuxième trimestre s’élève tout de même à 570M€ constituant néanmoins une très belle performance au regard des années passées, même si en baisse par rapport au T1 2023.

Nous notons au T2 2023 :

- 35 transactions ce trimestre (même niveau qu’au T2 2022)

- 49% du volume transacté en Régions (80% au T2 2022), avec notamment la vente du Ruby Hotel à Marseille (développement 2023) acheté par La Française

- 7% du volume transacté en portefeuille (2 transactions). Nous constatons que les Campings ont toujours la côte puisque BNP Paribas REIM met la main sur un portefeuille de 3 campings Sandaya pour le compte de son OPPCI Plein Air Property Fund 1 (PAPF1)

- Une liquidité diminuée pour les projets en VEFA (5 transactions) 


Les volumes d’investissement recensés par l’équipe CBRE Hotels France s’élèvent à 1,5Mrd€ à la fin du premier semestre 2023 (vs. c. 1Mrd€ enregistré au premier semestre 2022).

Des perspectives contrastées…

Sami Mendil
Head of Hotels Investment Properties
CBRE France, Belgium & Luxembourg
+33 (0)7 63 74 33 45
[email protected]