Un début d'année porteur pour les hôtels mais à nuancer

Afin de nuancer, notons que les hôtels Haut de Gamme et Luxe affichent pour leurs parts, une progression de leurs performances d’exploitation, portées par des Taux d’Occupation en hausse (+1,8% vs. Fev. 2023) soutenant un RevPAR élevé à 138,6€ (+1,6% vs. Fev. 2023).

Toutes les autres catégories d’hôtels affichent un Taux d’Occupation en légère baisse par rapport à l’année dernière.

Les hôtels Budgets et Economiques maintiennent une progression légèrement positive de leur Prix Moyens (respectivement +1,2% et +0 ,7%) alors que les hôtels Moyen de Gamme baissent très légèrement (-0,3%).

In fine, il en résulte des RevPAR qui affichent un recul de 0,5% au global à février 2024. Cette accalmie atteste d’un plafond de verre qui semble avoir été atteint. Notons que ces résultats sont exceptionnels au regard des performances historiques de toute l’industrie hôtelière. En effet, ce RevPAR, même en léger recul, sont 59,8% supérieurs à ceux de février 2022 (affectés, il est vrai, par le variant Omicron du COVID) et 16,9% au-dessus de ceux de février 2019.

Force est de constater que les performances hôtelières se stabilisent à un niveau historiquement haut. Du jamais vu dans l’hôtellerie française. Nous pensons que ce niveau désormais atteint représente un « new normal » et devrait se pérenniser.
 

En terme géographique, nous constatons que l’Ile de France hors Paris, affichent les meilleures progressions. Les Régions progressent encore mais à un rythme plus bien moins soutenu. C’est donc bien Paris qui affichent une forme d’inertie avec des performances en léger recul, confirmant bien qu’un palier a été atteint.

En revanche, le calendrier d’évènements prometteur avec les Jeux Olympiques en ligne de mire laisse présager une année 2024 prometteuse, notamment pour les établissements franciliens. Cet événement planétaire devrait confirmer les résultats exceptionnels de 2023, et l'ensemble du pays pourrait bénéficier de cette atmosphère olympique, malgré un contexte socio-économique encore incertain. Nous pouvons parier sur la capacité des hôteliers à ajuster leur politique tarifaire pour optimiser l’occupation de leurs hôtels et éviter de répéter les erreurs passées de certains anciens pays hôtes.

Enfin, les résultats d’exploitation des hôtels au mois de mars semblent annoncer un dynamisme important : elles sont supérieures à celles, pourtant exceptionnelles, de l’an dernier. A confirmer

Le marché de l’investissement toujours porteur

L’investissement hôtelier au T1 2024 s’inscrit dans la même dynamique qu’en 2023 et 2022. La résilience des performances opérationnelles est le point le plus rassurant et se traduisant par des niveaux d’investissement importants. Cette dynamique s’explique notamment par une volonté de diversification affichée et assumée des investisseurs et le ralentissement des allocations en direction de l’immobilier de bureaux. Au T1, le marché est porté par deux transactions parisiennes supérieures à 100m€ (Pullman Paris Tour Eiffel et Hôtel Dame des Arts) qui représentent 53% du volume total.

Avec près de 730 millions d’euros investis au T1 2024, le marché de l’investissement en hôtellerie présente pour la première fois les volumes les plus élevés en France juste derrière les bureaux. La classe d’actif fait en effet preuve d’une bonne résilience et signe ainsi son deuxième meilleur premier trimestre des 10 dernières années malgré l’environnement monétaire et financier contraint. Ces résultats confirment que le marché a changé de dimension depuis l’après Covid-19. 

Dans le détail, nous notons au T1 24 :
• 38 transactions recensées (vs 34 au T4 2023 ; 37 au T1 2023 ; 40 au T1 2022)
• 29% du volume enregistré en Régions (vs 73% au Q4 2023), Paris ayant été porté par 2 transactions > 100M€ ce trimestre
• 5% des volumes investis en portefeuille (3 transactions)
• 3 VEFA enregistrées

Somme toute, le marché reste toujours très attractif pour les investisseurs français et internationaux. La thèse d’investissement dans la catégorie hôtelière fait des émules, notamment en l’absence de liquidité sur le marché du bureau. De plus l’hôtellerie représente désormais un véritable relai d’investissement pour les professionnels de l’immobilier compte tenu de sa transparence améliorée et de la soutenabilité des performances constatées dans le pays le plus visité au monde : La France. Les allocations en direction de cette typologie de l’immobilier avaient été limitées dans le passé et les investisseurs tendent à rattraper ce retard afin de diversifier leurs investissements.

Les thèses d’investissement évoluent donc favorablement, allant même vers de plus en plus d’exposition à au risque opérationnel lui-même, au-delà de l’immobilier pur, actant une croyance forte dans les fondamentaux de cette industrie.

En marge des nouveaux fonds dédiés et des nombreux nouveaux entrants à l’acquisition, nous constatons également les Usual Suspects spécialisés et aguerris à cette typologie d’actif prendre une part plus importante dans les activités d’exploitation hôtelière. Nous pouvons citer l’exemple SwissLife AM qui signe désormais des contrats de management en direct ou Covivio qui augmente son allocation hôtelière globale et rééquilibre son portefeuille en remembrant certains hôtels via des transactions corporate emblématiques les rapprochant de la gestion des fonds de commerce et donc de l’exposition au risque opérationnel. Ainsi, nous pouvons affirmer que les investisseurs sont désormais de plus en plus à l’aise et confiants dans les performances des hôtels qu’ils jugent solides… et soutenus par des fondamentaux longs termes porteurs.

Parmi les transactions notables, CBRE Hotels a accompagné SONO International, le plus gros hôtelier Coréen dans sa première acquisition sur notre territoire. En effet, le groupe a mis la main sur le très bel hôtel Dames des Arts vendu par Angelo Gordon /EQ Group pour plus d’1M€ la clé.

Le trimestre prochain devrait être également très dynamique avec le closing attendus des hôtels Mandarin Oriental et Hilton Opéra qui devraient porter les volumes du premier semestre à des niveaux exceptionnels.

Enfin, nous attendons une deuxième partie de l’année 2024 très fluide en termes de lancement de process de cession, les propriétaires ayant attendus que les Jeux olympiques aient lieu pour acter des niveaux importants de performances opérationnelles avant de céder certains actifs.

Pour en savoir plus, consulter notre service Investissement Hôtelier.