Parole d'experts
Malgré les nuages, le retail continue de reconvaincre les investisseurs
Par Nicolas Verdillon, Managing Directeur - Head of Business Line Investment Properties and Comité de Direction de CBRE France
juin 28, 2023
Exit le retail bashing. Cette classe d’actifs a démontré sa résilience face à l’irrésistible ascension d’Internet, puis à la pandémie, ressortant même plutôt gagnante de 18 mois de crise économique qui ont porté un coup sévère au marché de l’immobilier tertiaire. Les investisseurs qui, jadis, levaient le pied (et le stylo) sur les commerces y reviennent de manière ciblée, alors que la catégorie bureaux entre dans une zone de semi-turbulences.
Si la crise sanitaire a eu un effet d’accélérateur sur le e-commerce, entraînant avec elle une correction des loyers ainsi qu’une baisse drastique des volumes d’investissement, 2022 a été marquée notamment par le rattrapage mécanique des transactions d’investissement et remis le commerce physique à l’honneur. Ce secteur d’activité, qui continue de concentrer plus de 15% des transactions investissements, a prouvé que le magasin n’était pas mort, bien au contraire.
Appel d’air vers le commerce
Quid de 2023 ? Alors que l’environnement de taux haussiers et volatiles rend beaucoup moins lisible le marché de l’investissement, l’appel d’air vers le commerce se poursuit dans un souci de diversification et de rendement. Toutefois, quelques nuages survolent le marché : le taux d’effort des enseignes, stabilisé depuis 15 mois, ne pourra qu’augmenter avec l’inflation, au risque de fragiliser la santé financière des enseignes. Les marges, quant à elles, sont en baisse.
Le contexte économique et social, entaché par les grèves contre la réforme des retraites et les différents mouvements sociaux s’est présenté en début d’année comme une menace sur la consommation. De quoi perdre la sérénité retrouvée ? Pas tout à fait mais il est certain que les investisseurs redoubleront de vigilance avant d’engager leurs liquidités dans les actifs commerce. Un marché à deux vitesses se met en place.
Prime à la centralité
Tout comme le bureau, il y existe une prime à la centralité dans le commerce, à l’exception des retail parks qui se démarquent par leur positionnement discount, en phase avec les problématiques de pouvoir d’achat des consommateurs, et leur modèle économique d’asset management pour les bailleurs. Par ailleurs, les secteurs épargnés par la pandémie -l’alimentaire, le sport, le luxe, le do it yourself et le bricolage-jardinage - confirment leur avance sur le reste du marché.
Par ailleurs, ne nous méprenons pas sur la lecture des chiffres du commerce. Si le montant des investissements s’est élevé à 5,2 milliards d’euros sur l’année 2022 et 1,3 milliard d’euro au premier trimestre 2023, c’est aussi lié à la hausse du volume de transactions unitaires, sans compter la vente de plusieurs portefeuilles de retail parks, de magasins d’usines et de pieds d’immeuble prime. Le renchérissement des valeurs reste donc limité.
Perspectives pour 2024
L’année 2023 devrait proportionnellement s’achever sur une assez bonne dynamique, tout classe d’actifs commerces confondue. La volatilité du coût de l’argent est désormais une donnée intégrée par les marchés qui, peu à peu, s’orientent vers des baisses de valeurs. Le mouvement de bascule ne s’opère pas encore, mais l’on s’en rapproche, pour aboutir à un marché plus fluide en 2024. Si les investisseurs ne savent pas encore sur quel pied danser face à une conjoncture mondiale fluctuante et imprévisible, une chose est sûre, l’inflation ne disparaîtra pas complètement. C’est, par conséquent, dans un équilibre relativement précaire, mais néanmoins doté de fondamentaux solides, que le marché du commerce devrait se maintenir.
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