L'investissement en retail repart, tiré par la périphérie

Le retour en grâce du retail auprès des investisseurs est sensible en ce début d’année 2022. Produit phare, le retail park de périphérie tire particulièrement son épingle du jeu, pour un ensemble de raisons qui rendent son attractivité durable. 

Par Benjamin Sebban, directeur des investissements retail de CBRE

Au premier trimestre 2022, la part du retail dans les investissements en immobilier d’entreprise en France était de 28 % contre 12 % sur l’année 2021. Une proportion historiquement haute, jamais atteinte en année complète au cours des douze années écoulées. En volume, les investissements du premier trimestre ont augmenté de 326 %  entre 2021 et 2022.

Ce retour est clairement le fait des investisseurs institutionnels puisque cette typologie d’acquéreurs intervient dans 48 % des volumes investis en 2021, et 78% au 1er trimestre 2022

Le retail park, star du marché 

Parmi les différentes classes d’actifs en commerce, le retail park a représenté 21 % des volumes investis en 2021, une part historiquement très haute qui s’explique notamment par un écart des taux de rendement avec les autres catégories d’actifs.
  
 

L’appétence des investisseurs pour les retail parks ne devrait pas se démentir à court ou moyen terme car elle se justifie par un faisceau de facteurs favorables. Leur attractivité relative s’est accrue, comparativement aux centres commerciaux notamment, en raison de charges plus faibles et d’une amélioration sensible de leur qualité (diversification des activités par l’introduction de loisirs et de restauration, aménagement des espaces publics…), tandis que leurs facilités d’accès restaient un grand point fort. Ces actifs sont ainsi plus lisibles pour les investisseurs généralistes. 

Un format plus résilient à la crise sanitaire

La crise sanitaire a renforcé ces points forts. Les retail parks ont tiré parti de leurs espaces extérieurs, à la différence des mails couverts fermés, mais aussi de la forte présence de commerces d’équipement de la maison et du jardin, beaucoup moins touchés sinon dynamisés par la crise. Dans un contexte de tension liée au pouvoir d’achat des ménages et de retour de l’inflation, la forte présence de commerces de discount dans les retail parks renforce leur résilience. À l’inverse, la reprise des commerces de centre-ville ou de centres commerciaux a été plus progressive, mais l’ajustement observé des valeurs locatives sur certains axes orientés mass market et la résilience du secteur du luxe se répercuteront positivement sur le marché de l’investissement.

   


Vers un marché de rareté ? En raréfiant les nouveaux projets, la réglementation ZAN (zéro artificialisation nette) devrait confirmer la valeur des actifs existants, surtout ceux présentant des possibilités d’amélioration ou d’extension sans artificialisation des sols. Cela d’autant plus que les enseignes spécialisées se verront moins enclines à quitter leurs emplacements pour de nouveaux sites plus attractifs, diminuant ainsi le risque de vacance pour les bailleurs. Cette évolution est déjà clairement prise en compte dans les stratégies d’investissement retail des investisseurs. 



La crise sanitaire a considérablement ralenti le développement des retail parks.
Ainsi, 49 % des m² ouverts en 2021 devaient initialement être livrés en 2020.