L’« hotelification » de l’immobilier

Après des années de financiarisation qui avaient progressivement éloigné l’immobilier de sa fonction initiale (héberger les populations et les activités qu’elles exercent), le secteur est à son tour touché de plein fouet par la fameuse révolution de l’usage. Redonnant ainsi à l’utilisateur final sa véritable place, la première, et obligeant les acteurs traditionnels à se repositionner.

Les utilisateurs, entreprises mais aussi particuliers, développent aujourd’hui de nouvelles priorités, pour s’adapter aux défis de la nouvelle économie de la connaissance et aux besoins croissants de mobilité. Leur recherche de flexibilité et de réactivité, de facilitation et de lisibilité, de bien-être et de services, d’articulation et de réseau, est véritablement en train de bouleverser la façon dont les acteurs de l’industrie immobilière doivent concevoir la mise à disposition de leurs espaces.

Coworking, coliving : le succès fulgurant de ces produits, apparus en réponse à ces nouvelles attentes des utilisateurs, marque ainsi l’émergence d’une nouvelle chaîne de création de valeur immobilière plus complexe, qui articule à la logique initiale de Bricks (l’actif patrimonial) une logique de Brains (l’exploitation) et de Brands (la marque et le réseau). Dans cette nouvelle chaîne, des opérateurs tiers assurent désormais la dimension de prestation de services, mais aussi le risque financier lié à la dissociation entre le bail immobilier long, signé avec l’investisseur / propriétaire des murs, et la réalité d’une occupation des espaces par les utilisateurs finaux de plus en plus fractionnée. Transposant ainsi à l’immobilier traditionnel un fonctionnement s’inspirant directement de l’immobilier hôtelier…

Ce parallèle avec l’hôtellerie apparaît riche d’enseignements pour anticiper le futur de l’industrie immobilière. Car se pose aujourd’hui une question majeure : allons-nous vers la convergence entre immobilier et exploitation, au sein d’investisseurs qui feront évoluer leur métier pour le rendre plus user centric, afin de concurrencer les opérateurs spécialisés, qui auront donc joué le rôle de disrupteurs ? Ou nous dirigeons-nous, au contraire, vers l’affirmation d’un immobilier durablement opéré, modèle dans lequel les investisseurs accepteraient de partager avec les nouveaux acteurs les bénéfices et les risques issus de cette nouvelle chaîne de création de valeur ?

La stratégie asset light aujourd’hui développée par la plupart des grands groupes hôteliers, et les difficultés récentes de Wework, opérateur majeur du coworking qui s’est trouvé pris en tenaille entre sa stratégie de course à la prise de position dominante et la réalité hautement capitalistique de l’activité immobilière, semblent plaider pour le succès futur d’une logique de spécialisation / partenariat entre acteurs. Un scenario gagnant / gagnant, qui devrait s’affirmer au fur et à mesure de la consolidation des secteurs du coworking et du coliving : le développement de la lisibilité et de la compréhension du business model des opérateurs constitue en effet le préalable à l’instauration de la confiance chez les investisseurs immobiliers. Rendez-vous dans 10 ans pour vérifier que notre « prédiction » s’est bel et bien réalisée !



Christelle Bastard - Associate Director
Etudes et recherche