Les modes passent, le coworking, lui, s’installe dans le paysage… Le point de vue des experts

Avant la crise de la Covid-19 et du recours contraint à un télétravail de masse, l’émergence du coworking était présentée comme la disruption majeure de ces dernières années dans l’immobilier tertiaire. Dans le monde « d’après », les opérateurs d’espaces flexibles vont finir de s’installer dans le paysage pour y jouer un rôle central en offrant aux entreprises et à leurs salariés ce qu’ils recherchent, à savoir flexibilité et hybridation dans les modes et les lieux de travail. 

Les opérateurs d’espaces flexibles constituent un genre de preneur nouveau, au sens où ils ne vont pas occuper eux-mêmes les espaces pris mais les mettre à disposition d’entreprises tiers. Cela change-t-il la manière d’appréhender la valeur de l’immeuble ?
Éléments de réponse avec nos experts CBRE Valuation, spécialisés sur les actifs de bureaux.

« Il faut d’abord bien distinguer les différents modèles de coworking et le type de contractualisation entre l’opérateur et le propriétaire : ça peut être un bail commercial classique avec une durée d’engagement ferme de plusieurs années, que ce soit avec un opérateur indépendant ou avec une entité dédiée, filiale du propriétaire de l’immeuble. Mais ça peut être également, même si les cas sont encore rares, des contrats de management, où, comme pour les hôtels, l’opérateur ne prend pas à bail mais exploite l’immeuble pour le compte du propriétaire et se rémunère via des honoraires de gestion et une part des résultats. »

   

« Comme dans le cas d’un preneur classique, les conditions particulières au bail peuvent venir influer sur la valorisation. Il est à noter, par exemple, que certains opérateurs d’espaces flexibles ségréguent chaque bail dans un SPV (Special Purpose Vehicle) sans recours sur la holding de tête. Néanmoins, dans ce cas, les propriétaires exigent généralement une GAPD. »  

« Eu égard à l’usage intensif qui est fait de l’immeuble, la clause de remise en état est essentielle, sans quoi la question de prévoir des montants de travaux plus importants à la sortie du bail devra se poser. » 

« En termes de méthodologie, dans le cas où le propriétaire et l’opérateur ont signé un bail commercial classique – i.e. le propriétaire n’assume pas le risque d’exploitation - l’idée est de fonctionner avec différents niveaux de taux de rendement afin de capter l’ensemble des sources de revenus : un 1er niveau de taux de rendement de marché vient capitaliser le flux locatif à hauteur de la VLM (valeur locative de marché) ; un 2ème niveau de taux, légèrement augmenté, viendrait capitaliser le loyer si celui-ci se situait au-dessus de la VLM et enfin, un 3ème niveau de taux, encore supérieur, capitalise une portion (50 à 75%) des revenus additionnels générés par l’opérateur. »



« Dans le cas où le risque d’exploitation est partagé entre le propriétaire et l’opérateur (contrat de management), alors tout l’enjeu pour l’évaluateur est de challenger les différentes hypothèses du business plan de l’opérateur (taux d’occupation moyen, prix du desk, services additionnels, charges opérationnelles, etc.) afin de déterminer un EBITDA stabilisé qui pourra ensuite être capitalisé. »  

« Au final, nos méthodes de valorisation restent proches de celles que nous utilisons dans le cas d’un preneur classique… en effet, nous valorisons l’immeuble avant tout ! Et c’est d’ailleurs ce que montrent les transactions d’immeubles loués à des opérateurs de coworking : elles se font sur des valeurs équivalentes à celles d’immeubles comparables loués à des preneurs classiques. » 

Pour en savoir plus, retrouver notre étude « Coworking, l’âge de la maturité » ou prenez contact avec notre équipe d’experts CBRE Valuation, spécialisé sur les actifs de bureaux.