Recyclage urbain : comment redynamiser les friches commerciales ?

 

Bâtir, un acte de plus en plus contraint

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a marqué un tournant dans notre conception de l’aménagement de la ville avec la survenue du Zéro Artificialisation Nette (ZAN). Celle-ci vise un solde nul d’artificialisation des sols à l’horizon 2050. Elle part du constat de la très forte progression de l’artificialisation au regard de la démographie : depuis 40 ans, l’artificialisation des sols a progressé à un rythme 3,7 fois supérieur à celui de la population. L’habitat compte pour 63 % de la part des surfaces artificialisées sur les années 2010, d’après une note de France Stratégie publiée en novembre 2023 . Déjà très présente dans le débat public, l’objectif ZAN effraie de nombreux acteurs. Comment répondre au besoin en logement sans étaler la ville, et comment répondre au besoin en locaux à destination d’activités économiques ? La loi évolue au fil des décrets. Pour les zones économiques, un projet d’arrêté ministériel daté d’avril 2023 est venu lister un ensemble de projets d’envergure nationale faisant exception au ZAN. Pour le logement, les communes peu peuplées ont par exemple obtenu une garantie rurale. Toutefois, ces dispositions font exception dans le cadre de la loi, et la norme se tourne vers la régénération de la ville plutôt que son étalement. Les friches industrielles et immeubles de bureaux délaissés ont rapidement été identifiés comme des lieux privilégiés de reconstruction de la ville. Toutefois, de tels projets se heurtent à de multiples contraintes.

Les friches industrielles, mises en avant par Cartofriches et le Fonds Friches, ont bénéficié d’un fort intérêt dans la période de l’après-COVID. Toutefois, les friches forment en général des terrains de très grande taille, difficilement sécables. D’après Cartofriche, les quelques 10 900 friches identifiées au 5 avril 2024 ont une surface moyenne de 5,6 hectares et paraissent pour bonne partie dans des territoires ruraux. Dans ces zones, la profondeur du marché immobilier ne permet pas d’assurer assez de lisibilité sur l’équilibre économique des opérations. Des zones plus denses, comme les métropoles, forment les lieux privilégiés de revitalisation des friches industrielles. Lorsque c’est possible, le redéveloppement d’une friche y est un puissant outil de planification et de réponse aux besoins en logements et surfaces d’activités économiques. Ces projets restent cependant très contraints. Même en zone tendue, la durée de ces projets empêche d’envisager une réponse rapide aux besoins. De plus, les reconversions de friches sont contraintes par leur état initial. Les travaux de dépollution y sont souvent nécessaires. Leur complexité, leur durée et leur coût sont incertains."

Pour les reconversions d’immeuble de bureaux

Ces actifs bénéficient de localisations plus urbaines, souvent proches des nœuds de transports. Leur repositionnement peut créer de nombreux logements et surfaces d’activités au cœur des métropoles. Cependant, malgré des problématiques de dépollution moins importantes que celles des friches industrielles, les reconversions d’immeubles de bureaux rencontrent d’autres défis. Tout d’abord, il faut tenir compte de la capacité de la structure à s’adapter à un autre usage en fonction du plan d’étage et de la réglementation en vigueur. En effet, il semblerait que seulement 4% des actifs de bureaux seraient effectivement aisément reconvertibles sur le plan technique. De plus, les plans d’urbanisme ont souvent regroupé les ensembles tertiaires. Leur manque d’attractivité est dû à leur vétusté et à leur excentricité géographique. Les immeubles de bureaux vacants sont rarement isolés. La reconversion ne se limite pas à l’actif lui-même, mais s’étend au quartier. Enfin, la réglementation urbanistique et la volonté des élus locaux jouent un rôle crucial dans ces projets, car ils impliquent la création de services publics, d’écoles ou d’équipements, avec un coût significatif pour les communes. Souvent, des baisses des valeurs d’actifs peuvent s’avérer encore nécessaires pour pleinement envisager le repositionnement de l’actif. 

Friches et bureaux : un potentiel fort, mais des défis à relever

Ces projets ont un potentiel considérable, mais leur réalisation nécessite du temps en raison de leur taille et de leur complexité. De plus, les difficultés inhérentes s’ajoutent aux contraintes actuelles des opérateurs : la hausse des taux d’intérêt a impacté le coût des opérations et la capacité d’endettement des ménages, tandis que les coûts de construction ont augmenté, notamment en raison de la mise en application de la RE2020. Face à l’urgence de la demande de logements, il est essentiel de se concentrer sur des terrains mobilisables plus rapidement et moins contraignants pour leur redéveloppement.

Les zones commerciales comme levier

En 2010, Télérama s’interrogeait sur ce qui a alors été nommé “La France Moche ”. Le magazine pointait les zones périphériques, résultantes des lois de décentralisation donnant aux villes le pouvoir sur leur aménagement, et du développement de l’habitat pavillonnaire associé à la mobilité automobile. Initiées par les premiers supermarchés des années 60, les zones commerciales se sont fortement développées sous cette conjonction de facteurs. S’ensuit une période de croissance, jusqu’aux premières critiques dans les années 2000 : concurrence trop forte avec les commerces des centres-villes, étalement urbain, dépendance à la voiture, manque de considération esthétique. Ces critiques ont été suivies de difficultés, notamment liées au pouvoir d’achat, à la concurrence provoquée par l’essor du e-commerce et aux récents problèmes rencontrés par de nombreuses enseignes (Camaïeu, Conforama, Habitat, Go Sport, …) face aux enseignes de fast-fashion. Selon le CEREMA, la vacance dans les zones commerciales a plus que doublé entre 2007 et 2020, passant de 4 à plus de 8% . Malgré cette hausse de la vacance, les zones commerciales continuent de capter 75 % des parts de marché du commerce de détail. Leur attractivité reste importante, et leur fonction économique semble loin d’être obsolète. L’interrogation sur la régénération de ces zones résulte davantage de l’obsolescence du modèle urbain qui les supporte, à la lumière des impératifs évoqués précédemment. Or, face aux contraintes économiques, écologiques et sociales de la transition écologique, les zones commerciales présentent de nombreux atouts.

Tout d’abord, leur morphologie urbaine se prête à un redéveloppement souple et adaptable. Là où la reconversion des friches industrielles ou tertiaires nécessite souvent un portage long et couteux, et n’est viable que dans les tissus les plus tendus, les zones commerciales sont constituées de parcelles de petite taille, peu densément bâties et ayant des enjeux de dépollution moindre. Le foncier y est donc plus aisément mobilisable, avec un redéveloppement adaptable aux cycles économiques et aux besoins particuliers de chaque situation. 

Ensuite, leur géographie constitue un atout clé. Les zones commerciales sont omniprésentes sur le territoire, et certaines se trouvent dans des zones en tension. De plus, l’expansion urbaine des dernières décennies les a pleinement intégrées aux tissus urbains, alors qu’auparavant elles étaient en périphérie. Cette caractéristique présente un double avantage : elle permet de construire à proximité des centres urbains et donc des zones d’emploi, tout en évitant l’étalement urbain. Au-delà de favoriser le rapprochement entre habitat et emploi, et donc de réduire la dépendance à la mobilité individuelle, les zones commerciales constituent ainsi une réponse idéale au concept de Zéro Artificialisation Nette (ZAN).

Une zone commerciale envisagée comme projet urbain est donc très souple. Elle peut s’adapter au plus près des besoins de chaque cas, en termes de quantité et de destination. Ainsi, elle peut être orientée vers du logement, des bureaux, des locaux d’activités ou même de petits entrepôts. Cet avantage est majeur à une époque où la mixité fonctionnelle joue un rôle de plus en plus important dans les projets urbains.

Un engouement croissant pour les zones commerciales