En quoi la revalorisation des friches représente-t-elle une véritable opportunité ?

Questcequunefrichesindustrielles

Qu’est-ce qu’une friche ? 

Au sens de l’article L111-26 du code de l’urbanisme, une friche est définie comme « tout bien ou droit immobilier, bâti ou non bâti, inutilisé et dont l'état, la configuration ou l'occupation totale ou partielle ne permet pas un réemploi sans un aménagement ou des travaux préalables. »  

L’INSEE apporte une définition complémentaire en qualifiant de friche « un espace bâti ou non, anciennement utilisé pour des activités industrielles, commerciales ou autres, abandonné depuis plus de 2 ans et de plus de 2 000 m² »  

La définition d’une friche est donc large. Néanmoins, les notions d’utilisation, d’ancienneté et d’adéquation aux usages actuels sont centrales.  

Pourquoi ces friches suscitent-elles un intérêt croissant ? 

Autrefois ignorées, les friches font aujourd’hui l’objet d’une attention particulière de la part des acteurs de la fabrique de la ville du fait de la concomitance d’enjeux clés : 

Pression foncière 

Le développement urbain français, centré sur les métropoles, a engendré un étalement urbain important. Les opportunités de développement dans les cœurs de ville sont devenues rares. La demande de surfaces reste cependant importante : la Commission pour la relance durable de la construction de logements présidée par François Rebsamen évaluait en 2021 le besoin de production de logements entre 400 000 et 500 000 unités par an. Aussi la montée de nouveaux besoins de surfaces, notamment logistiques, accentue la recherche de fonciers à développer. 
Dans ce contexte, les friches, notamment industrielles, autrefois en périphérie des villes, bénéficient aujourd’hui d’emplacement au cœur des tissus urbains, parfois même à proximité d’axes de transports. Elles constituent en cela d’importantes réserves foncières dans des secteurs recherchés. 

ZAN (Zéro Artificialisation Nette) 

La pression foncière, liée à un effet de rareté, se couple à la prise de conscience de l’artificialisation importante des sols et des conséquences de l’étalement urbain(1). D’après le Ministère de la Transition Écologique et la Cohésion des Territoires, le rythme d’artificialisation en France est de 20 000 à 30 000 ha/an soit près de 4 fois le rythme de croissance de la population, avec de multiples conséquences : perte de biodiversité, amplification des risques d’inondation, dépenses accrues liées aux réseaux, amplification des fractures territoriales…  

Dans ce contexte, la loi climat et résilience votée en 2021 fixe l’objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN) à horizon 2050. Bien que les tenants de la loi ne soient pas encore fixés, et que des exceptions puissent apparaitre au cas par cas, elle marque un tournant dans la conception de l’aménagement du territoire en faisant passer la régénération de la ville avant son extension. 

Mutations urbaines / modes de vie  

La pression foncière étant déjà forte, le ZAN vient contenir l’effet déversoir sur les terres naturelles et agricoles arborant les villes. 

Au-delà de son emplacement, l’échelle généralement importante de la friche peut permettre de mettre en application de nouveaux modes d’habiter et de vivre. Sa revalorisation répond ainsi à des désirs de proximité, de déplacements doux et de mixité des usages. Les temps de mutations importants sont également une opportunité d’expérimentation : urbanisme transitoire ou tiers lieux. Enfin, le bâti des friches, hérité du passé, est marqueur de l’histoire et de la culture d’une ville. La friche est ainsi en partie un élément patrimonial. Les exemples de friches, utilisées de manière transitoire ou revalorisées, sont déjà nombreux : à Lille, les exemples d’EuraTechnologies ou de la Gare Saint Sauveur, respectivement transformés en incubateur et centre culturel, ont prouvé le potentiel des friches.  

Fonds friches  

À la croisée d’opportunités et d’enjeux, et à la lumière des expériences réussies, les friches font aujourd’hui l’objet d’une attention particulière au niveau national. Le CEREMA (Centre d'études et d'expertise sur les risques, l'environnement, la mobilité et l'aménagement), fondé en 2014 constitue un centre de ressources et d'expertises scientifiques et techniques interdisciplinaires. Il a notamment élaboré l’outil cartofriches, qui recense les friches à l’échelle nationale.  En parallèle des outils de recensement, l’État a lancé en 2021 le Fonds Friches dans le cadre de France Relance, dont les deux premières éditions ont permis de financer, sur l’ensemble du territoire, 650M€ sur plus de 1 000 projets représentant 2 700 ha de friches.  La pérennisation du Fonds Friches, pour lequel les candidats aux subventions doivent présenter un bilan économique d’opération, a récemment été annoncée par le Gouvernement, avec un renforcement de ses moyens.  Du fait de leur taille et leur localisation, les friches apportent une réponse à des problématiques variées, et bénéficient en cela d’une attention particulière de la part des acteurs de la fabrique de la ville, qu’ils soient publics ou privés.  

Présence indéniable de freins 

Toutefois, quelle que soit leur typologie, la revalorisation ne peut se repenser uniformément. La prise en compte du contexte local est cruciale.  

D’une part, le contexte règlementaire et le jeu des acteurs locaux peuvent être complexes. Comprendre les orientations de la ville en matière d’urbanisation, les stratégies des acteurs (intercommunalité, EPA, département ou région) et les pratiques des développeurs, est essentiel afin d’insérer la revalorisation de la friche dans le développement local.  

D’autre part, la réponse du marché immobilier est inégalitaire sur le territoire. Au sein des grandes métropoles, où le foncier est rare, la revalorisation d’une friche, de grande taille à fortiori, est une opportunité de réponse aux besoin en logements, locaux commerciaux ou d’activités, ou de services publics. À l’inverse, en dehors des grands centres urbains, la liquidité du développement maximal est contrainte par le marché. Le facteur limitant se déplace alors de la surface de terrain disponible vers la capacité du marché à répondre à une offre nouvelle importante.  

Enfin le contexte économique, au travers de la hausse des coûts de construction et des taux de rendement, contraint actuellement les opérations de redéveloppement. 

Malgré une tendance de fond favorable à la revalorisation des friches, des enjeux contextuels, économiques ou de gouvernance amènent à considérer la revalorisation d’une friche au cas par cas, en commençant par sa typologie bâtie.
 

Quels types de friches sont concernés et quelles sont leurs particularités ? 

Les friches prennent des formes bâties très variées, dans des contextes urbains différents. Quelques typologies ressortent :  

Friches industrielles

Le site industriel est le bâti communément associé à la friche. Souvent bâties au XIXème ou au début du XXème siècle, et arrêtées ou abandonnées dans les dernières décennies, elles peuvent présenter des problématiques de pollution des sols ou du bâti.  

Ces sites, identifiés au Fonds Friches, ne donnent cependant pas le potentiel sous-jacent : face à la perte de vitesse de certains site industriels, les propriétaires réfléchissent à la cession de leur patrimoine, laissant ainsi un potentiel sous-jacent.  

Friches commerciales

Les zones d’activités commerciales, bien qu’encore dynamiques, souffrent de leur vétusté et connaissent des mutations. Ces zones ont un cadastre plus fragmenté que les fonciers industriels, compatible avec des opérations de redéveloppement plus classiques. Situées en périphérie des villes, elles constituent des emplacements privilégiés : proximité des commerces et bonne accessibilité routière. Surtout, la taille réduite des terrains permet une reconfiguration graduelle de la zone au gré des développements. Bien qu’il ne s’agisse pas de friches au sens strict, ces terrains constituent des fonciers sous utilisés car très peu densément bâtis, et pour lesquels une valeur en redéveloppement peut être supérieure à celle de l’existant. Certaines villes, parfois aidées par le fonds de requalification commerciale, ont amorcé la mutation de ces quartiers.  

Les centres commerciaux, notamment les plus récents, font face à un taux de vacance relativement important comparé aux autres typologies commerciales (14% vs 9% en moyenne). Le surdimensionnement par rapport à la zone de chalandise ou la concurrence avec d’autres centres ou encore le e-commerce, en sont les raisons communément admises. La hausse des charges sur les surfaces vacantes fragilise aujourd’hui la rentabilité de centres, pour lesquels une restructuration partielle des surfaces est une alternative.  

Friches tertiaires

À la manière des friches commerciales, la friche tertiaire peut prendre différentes formes.  

D’une part, elle peut concerner des immeubles de bureaux en état d’usage, dont la localisation et l’aménagement ne correspondent plus aux demandes des utilisateurs. De plus, la montée des impératifs de réduction de la consommation énergétique au travers du décret tertiaire pousse à planifier d’importants investissements en travaux. Une stratégie en redéveloppement peut alors s’avérer être plus pertinente qu’une opération de rénovation et commercialisation simple.  

D’autre part, les grands immeubles de bureaux, dont certains affichent une vacance importante, soulèvent la question de l’occupation d’un immeuble, et de l’optimisation de celle-ci. Cette problématique s’est révélée dans les centres-villes américains du fait de leur caractère uniquement tertiaire. Le phénomène soulève de nombreuses inquiétudes outre-Atlantique. Le concept de « zombie-building » a d’ailleurs été créé pour désigner les bâtiments occupés à moins de 50% de leur surface. En France, malgré une vacance bien moins importante, y compris en Ile-de-France (7,4% au T1 2023), de nombreuses disparités apparaissent. Les communes de proche couronne ou les périphéries de villes peuvent afficher plus de 15% de taux de vacance, parfois dans des immeubles neufs. Les conséquences présentent la même analogie avec les centres commerciaux : fortes charges de vacance, faible pouvoir de négociation pour les propriétaires, et dépréciation de l’actif.  

La vétusté précoce de ces ensembles, sonne comme un rappel pour le positionnement programmatique de tels développements afin d’en améliorer la résilience.  

Les contextes et opportunités se montrent donc différents selon les bâtis, élargissant la notion de friche à celle de sous-utilisation du potentiel du bâti ou du foncier. Là où la reconversion de la friche industrielle répond à un besoin de sortie et de réutilisation, elle prend la forme d’opportunité de valorisation non-révélée pour les zones d’activités, ou de rééquilibrage pour les centres commerciaux ou grands espaces tertiaires.  

Plusieurs configurations apparaissent comme étant favorables à valoriser un site en redéveloppement. Une telle approche est alors pertinente afin de guider des arbitrages stratégiques. 

Comment revaloriser un foncier?   

Aborder la revalorisation d’une friche(2) amène à se positionner en tant que développeur et à en reconstituer une stratégie plausible de redéveloppement. Appelée méthode du bilan promoteur, cette approche permet, en mobilisant des compétences pluridisciplinaires, de construire un discours cohérent afin de crédibiliser la valorisation du foncier.  

La méthodologie employée par CBRE Valuation s’appuie sur quatre points clés :  

Enjeux urbanistiques et programmatiques   

Les opportunités de redéveloppement étant avant tout contraintes par les règlements d’urbanismes (SCOT, PADD, OAP, zonage, règlement, servitudes), une étude approfondie de ces derniers est indispensable à la bonne compréhension de la stratégie de développement du territoire, mais aussi de saisir leurs évolutions potentielles.  

Dans de nombreuses agglomérations, et particulièrement les métropoles, territoires concentrant le potentiel de valorisation le plus important des friches, la compétence d’urbanisme est progressivement transférée de la commune à l’intercommunalité. Un seul règlement est alors applicable à cette échelle. De tels documents ont l’avantage de donner une unicité au développement de l’agglomération, mais peuvent aussi privilégier le développement de certains secteurs. Ils peuvent également s’avérer être plus complexes à lire, et maillés de dispositions particulières qui peuvent être impactantes.  

Les jeux d’acteurs pouvant être complexes, il est nécessaire de les identifier, et d’expliciter leurs points de divergence ou de convergence.  

Dans certains cas le PLU est déjà favorable à accueillir un redéveloppement. Son application spatialisée permet de déceler le potentiel constructible du foncier par typologie. Elle permet également de mettre en lumière des zones grises du PLU, des points où le règlement laisse entrevoir une marge d’interprétation.  

Marché immobilier

Les principales typologies immobilières (résidentiel, commerce, bureau, activité et industriel) subissent aujourd’hui plusieurs vents défavorables tels que la remontée des taux de rendement et du coût de financement, les coûts de construction élevés, la pression sur les prix de vente et certaines valeurs locatives. L’équilibre des opérations en est fragilisé.  

Les marchés immobiliers doivent être étudiés avec la plus grande minutie afin d’en dresser le portrait le plus complet possible ainsi que les pistes d’évolutions. CBRE Valuation possède une équipe d’experts spécialisés par produit et par région afin d’être au plus proche des marchés.  

La valeur immobilière couplée à la programmation permet d’approcher une valorisation globale de la friche, une fois son redéveloppement terminé.

Coûts de construction

Les coûts de construction sont le pendant de la valorisation. L’équilibre entre les deux est fondamental dans la revalorisation d’une friche.  

Depuis l’hiver 2021-22, les coûts de construction ont subi une forte inflation sous l’effet de la pénurie des matières premières. Celle-ci a ensuite été accélérée par la remontée des coûts de l’énergie. Très hétérogènes à l’automne 2022, les coûts tendent aujourd’hui à s’homogénéiser sous l’effet de la baisse de l’activité constructive. Des baisses peuvent être ponctuellement observées en fonction des typologies et de la localisation.   

Scénario (Permis de construire, Démolition) 

Un scénario de valorisation de friche s’insère dans un discours plus large, et dans un contexte de valorisation donné : le terrain est-il pollué et/ou bâti ? Si oui, à qui revient la charge de la dépollution et/ou démolition ? Les autorisations de construire sont-elles obtenues et purgées du recours des tiers ? Si non, quels sont les risques de recours ? Quel est le statut de commercialisation du projet de revalorisation ? Les surfaces bénéficient-elles de BEFA ou VEFA ? Et si oui, dans quelles proportions ?  

À programmation identique, l’écart de valorisation peut être significatif entre le scénario le plus risqué (coûts de démolition et dépollution à considérer, absence de permis de construire ou d’autorisation d’urbanisme) et le plus sécurisé, dans lequel l’ensemble des risques sont levés et la vente du terrain réitérée.  

L’étude des permis de construire, associée aux valeurs foncières permet d’éclairer sur les prix pratiqués par le marché, mais aussi sur les modalités dans lesquelles les opérations se réalisent. Une telle approche permet, en plus de la vérification de vraisemblance sur les prix obtenus par la méthode de valorisation, de vérifier la concordance des hypothèses scénaristiques de la valorisation avec les pratiques des acteurs. 

Malgré des fondamentaux en faveur de la revalorisation des friches, les contextes locaux, tant sur les formes bâties que sur les marchés immobiliers, sont déterminants dans l’élaboration de la revalorisation de la friche. CBRE Valuation mobilise une équipe d’experts aux compétences complémentaires afin de réaliser les valorisations les plus complètes et pérennes.

 

Sollicitez-nous pour vos besoins en revalorisation foncière ou pour toute demande en expertise immobilière.   


Sources 

  1. https://www.ecologie.gouv.fr/artificialisation-des-sols
  2. https://www.cerema.fr/fr/actualites/rehabiliter-friches-opportunites-methodologie