Marché des bureaux en région

CBRE, leader du conseil en immobilier d’entreprise, s’exprime sur les résultats pour l’année 2023 du marché des bureaux des grandes métropoles régionales*. 

Après une année 2022 proche des records historiques, le marché des bureaux sur les 12 métropoles régionales ralentit. En 2023, la demande placée atteint 1,48 M m², soit une baisse de – 15 % par rapport à l’année 2022 et s’inscrit en retrait par rapport à la moyenne quinquennale (- 6 %). 

Malgré les besoins toujours prégnants des utilisateurs, le contexte économique pousse l’ensemble des acteurs à la prudence et donc à un certain attentisme dans les projets immobiliers. Néanmoins, dans un paysage démographique et économique national qui se métropolise, les marchés régionaux conservent toute leur attractivité. L’exigence des utilisateurs en termes de centralité et de performances environnementales et énergétiques continuent d’être des critères de recherche essentiels. La demande placée neuve du 1er semestre 2023 représente 46 % des volumes, similaire au niveau de l’année dernière. Cette part relative est minimisée à la fois par le manque d’offres neuves disponibles dans les quartiers centraux et, en même temps, par le ralentissement du marché, en particulier sur les grandes surfaces (> 5 000 m²).

Pour autant, le marché des bureaux en région enregistre des performances hétérogènes selon les métropoles. Les marchés tertiaires historiques enregistrent des niveaux procycliques, tels que Lille ou Lyon, où les niveaux de demande placée ont décru d’au moins 25 % sur un an. A l’inverse, certaines villes tirent leur épingle du jeu, à l’instar de Bordeaux, Toulouse ou Strasbourg, notamment grâce à la signature de grandes transactions. Dans ces mêmes villes, ces transactions représentent au moins 20 % des volumes placés tandis que les autres villes pâtissent du retrait des grands utilisateurs. 

« La baisse des transactions supérieures à 5 000 m² est en lien étroit avec la conjoncture économique, les utilisateurs adoptant des positions attentistes. Les quelques transactions réalisées portent toutefois sur des
surfaces moindres qu’observées il y a un an, dans la lignée d’une réduction des besoins en m² des utilisateurs. A titre d’exemple, en 2023, nous comptions 26 transactions supérieures à 5 000 m². En 2022, nous en comptions 10 de plus. » indique Stanislas Leborgne, Directeur Région de CBRE France.  

L’offre immédiate a augmenté sur un an (+ 14 %), tirée par des libérations de surfaces (offre de seconde main) et par des livraisons de programmes neufs dans les grandes métropoles telles que Lille, Lyon ou Bordeaux. Dans l’ensemble, les marchés régionaux restent dans une situation tendue, avec un taux de vacance moyen sous la barre des 5 %. Toutefois, même si l’offre neuve augmente significativement (+ 19 % sur un an), elle reste essentiellement localisée dans les quartiers périphériques des grandes métropoles. La tension sur l’offre, répondant au cahier des charges des utilisateurs (centralité et immeubles neufs) reste donc extrêmement forte. Les loyers sont globalement stables par rapport à l’année dernière, avec quelques signaux haussiers, du fait de la pénurie d’offre de qualité dans les secteurs les plus recherchés. 

« La difficulté d’écoulement du stock en périphérie émane du manque d’adéquation des surfaces disponibles avec les besoins des utilisateurs. En plus d’un besoin avéré en surfaces neuves, la polarisation géographique des commercialisations, concordant avec les activités économiques des utilisateurs, devient une réalité de marché. » conclut Stanislas Leborgne. 

Les volumes d’investissement sur le marché des bureaux en régions totalisent près de 1,8 Md € sur l’ensemble de l’année, soit une baisse de – 54 % sur un an. La part des régions dans les volumes globaux investis reste néanmoins stable, à 27 %, témoignant du ralentissement général du marché de l’investissement, touchant toutes les localisations et classes d’actifs. 

Les transactions inférieures à 30 M€ représente la quasi-totalité du nombre de transactions et près de 60 % des volumes de l’année. Le ralentissement de l’activité locative et le durcissement des conditions de financement pénalisent les investissements en VEFA, dont les volumes atteignent un creux historique par rapport aux 10 dernières années. Cette chute est particulièrement observable sur les projets en blanc, alors que le marché locatif reste sous offreur en immeubles neufs et labellisés. « La remontée des taux ralentit fortement le volume des transactions. L’élément clé des décisions d’investissement n’est plus seulement la profondeur du marché mais la garantie d’une prime de risque en lien avec les conditions économiques actuelles. La situation sous offreuse du marché en région assure une attractivité certaine au marché de l’investissement, le plus à même de répondre aux déséquilibres locatifs. La stabilisation des taux sera un élément déterminant pour la suite. » souligne Yves Gourdin, Directeur Investissements Régions de CBRE France.

*sur le marché des 12 grandes métropoles régionales (Aix-Marseille, Bordeaux, Grenoble, Lille, Lyon, Montpellier, Nantes, Nice-Sophia Antipolis, Rennes, Rouen, Strasbourg, Toulouse).