Le marché des bureaux en régions : un nouvel équilibre à trouver en 2026

CBRE, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise, décrypte les résultats 2025 du marché des bureaux des grandes métropoles régionales*. Stanislas Leborgne, Executive Director Régions et Yves Gourdin, Executive Director Investissement Régions, dressent le bilan de l’année 2025 et les perspectives pour les prochaines années.

Un ralentissement global, atténué par les mega deals

Après une année 2024 déjà au ralenti, le marché des régions a poursuivi sa décélération. Au total, 1,2 million de m² ont été commercialisés en immobilier de bureaux sur les 12 métropoles en 2025, un volume en baisse par rapport à 2024 (- 6 %) et toujours en retrait par rapport à sa moyenne sur 5 ans (- 16 %). Néanmoins, de fortes disparités de performance subsistent.

Certaines métropoles affichent une bonne progression des volumes placés liée à un effet de rattrapage après une année 2024 chahutée. Pour d’autres, la hausse des volumes provient des grandes transactions (> 5 000 m²) qui ont permis de compenser le ralentissement sur les autres tranches de surfaces. En effet, en 2025, nous comptions 20 grandes transactions totalisant 208 300 m², contre 27 pour 212 700 m² en 2024. Quelques transactions exceptionnelles ont soutenu l’activité dans des métropoles comme Lille ou Marseille.

Stanislas Leborgne, Executive Director Régions, explique : « Plusieurs grandes transactions ont permis au marché régional de limiter le recul global. Parmi elles, des transactions > 20 000 m², qui traduisent des stratégies de développement de filiales de grands groupes, de regroupement d’effectifs ou qui sont l’aboutissement de projets initiés depuis plusieurs années. Ces quelques lignes ne doivent pas cacher la tendance globale du marché, à l’optimisation des coûts immobiliers et de l’utilisation des surfaces, en plus d’un contexte économique et politique qui suggère l’attentisme. »

Hormis les grandes transactions, l’activité s’est effectivement réduite, avec un nombre de prise à bail en baisse pour l’ensemble des tranches de surface. Face aux turbulences conjoncturelles successives, l’incertitude s’accentue pour les entreprises en quête de mouvements. Le marché des régions continue également de faire face à une contrainte structurelle prégnante : celle du manque d’offre qualitative, performante et bien localisée.

Une situation paradoxale à l’offre

L’offre immédiate atteint un niveau record à 2,8 millions de m² fin 2025. Elle est en nette hausse par rapport à fin 2024 (+ 19 %) et a été essentiellement alimentée par les libérations. Désormais, le taux de vacance régional se situe à 6,7 %. Les produits neufs, quant à eux, ne représente que 21 % du stock disponible, conséquence du ralentissement des livraisons et de la consommation progressive des surfaces.

« La carence en offre neuve continuera de s’accentuer en régions, conséquence directe des perturbations du marché de l’investissement. Les VEFA, qui représentaient en moyenne près de 40 % des volumes en période pré-covid, connaissent un retrait significatif pour atteindre 20 % en 2025. De l’autre côté, la demande exprimée sur des produits neufs reste importante. » commente Stanislas Leborgne.

Stanislas Leborgne ajoute : « Les secteurs prime pâtissent de cette raréfaction en plus des contraintes urbaines et du manque de foncier pour développer de nouveaux programmes d’envergure. Certains utilisateurs peuvent se tourner vers des produits rénovés, bénéficiant d’une localisation centrale ou avec une bonne connectivité aux infrastructures des centres-villes. Cependant, une grande partie de ces surfaces ne correspond plus aux cahiers des charges des utilisateurs. »

A l’instar de l’Île-de-France, le marché régional se compose également de produits qui ne parviennent pas à être absorbés. Ce stock fantôme, mais bien présent, constitue 20 % du stock disponible en régions et concerne principalement des produits de seconde main, non rénovés et localisés sur des secteurs périphériques.

« Pour les produits les plus vétustes, leur restructuration, voire leur transformation, devront être au cœur des stratégies de création de valeur. » conclut Stanislas Leborgne.

Un marché de l’investissement au creux du cycle, en recherche d’un nouvel équilibre

2025 s’est inscrit dans la continuité de 2024 avec une nouvelle baisse des volumes investis en immobilier de bureaux. Ils ont cumulé 1,3 Md € sur l’ensemble du marché en régions, en recul de - 14 % sur un an.

Yves Gourdin, Executive Director Investissement Régions, commente : « Si les conditions monétaires semblent se stabiliser, elles se cristallisent à un niveau haut. L’OAT évolue autour des 3,50 % et la Banque Centrale Européenne maintient son taux de refinancement à 2,15 %. Les seuils de liquidité s’en retrouvent mécaniquement relevés. »

« Le marché de l’investissement bureaux régions a encore reculé en 2025 dans un contexte où Paris, alimenté par les grandes transactions, a repris quelques couleurs. Les acheteurs sont devenus opportunistes ; en attente de rendement élevés et prudents sur l’exposition de leurs fonds sur le bureau, Les vendeurs, majoritairement SCPI et foncières cotées, doivent quant à eux maintenir les valeurs de leurs actifs. La confrontation conduit fréquemment à l’échec des transactions, restreint la mise sur le marché d’actifs core ou core + et coupe donc l’alimentation des volumes. Sur notre marché, malgré une transaction > 100 M €, l’essentiel se focalise sur des petits volumes, inférieurs à 10 M €. Le retrait conséquent des VEFA et de certains acteurs historiques à l’acquisition, tels que les SCPI, sur les sujets à grand volume ont réellement impacté la croissance des montants. » ajoute Yves Gourdin.

Malgré une prime de risque recomposée, à ce stade, aucun momentum additionnel ne se profile pour 2026. L’attentisme des investisseurs perdurera face à l’incertitude sur la conjoncture domestique et internationale, tandis que les conditions de rendement exigées par certains profils d’investisseurs ne favoriseront pas l’intégration d’actifs de bureaux dans leurs stratégies d’allocation.

« Les intentions d’investissements dans l’immobilier de bureaux se sont réduites très fortement ces deux dernières années et les écarts se creusent avec d’autres typologies pour lesquelles la correction des prix a été plus réactive. L’ajustement des prix et la normalisation des indicateurs financiers clés sont les conditions préalables à une reprise des investissements sur nos marchés qui ne concèdent rien à leur très bons fondamentaux. » conclut Yves Gourdin.

*sur le marché des 12 grandes métropoles régionales (Aix-Marseille, Bordeaux, Grenoble, Lille, Lyon, Montpellier, Nantes, Nice-Sophia Antipolis, Rennes, Rouen, Strasbourg, Toulouse