Immostat T4 2025 L’immobilier logistique français clôt 2025 sur une note meilleure qu’attendue

Un marché des utilisateurs logistiques stabilisé à fin 2025

Avec 3,2 millions de m² commercialisés sur l’ensemble de l’année 2025, le marché français de l’immobilier logistique > 5 000 m² affiche un léger repli de 4 % sur un an et un recul de 25 % par rapport à la moyenne quinquennale. « Le marché des utilisateurs logistiques clôture l’année 2025 sur une note de stabilisation. La performance du 4^e trimestre, avec 957 500 m² placés, a permis d’atténuer la baisse de la demande placée sur les 9 premiers mois de l’année et d’atteindre des volumes annuels similaires à ceux de 2024. L’année 2025 a été marquée par une série de chocs exogènes et une instabilité multiforme – économique, réglementaire, fiscale, budgétaire, politique et géopolitique – qui ont freiné la dynamique de commercialisation. Pour autant, un certain nombre d’utilisateurs ont su s’adapter, se réorganiser et investir dans l’efficacité opérationnelle. La fin de l’année 2025 marque vraisemblablement le point bas du cycle, sans pour autant laisser entrevoir une reprise significative des mouvements immobiliers à court terme en raison des contraintes macroéconomiques persistantes » commente Pierre-Louis Dumont, Managing Director I&L France.

« Le segment des plateformes XXL > 50 000 m² accuse un net retrait de l’ordre de 40 % sur un an, contrastant avec la stabilisation ou la légère progression des autres classes de surface par rapport à 2024. Le nombre d’entreprises dont la volonté de mouvement est motivée par de grands besoins de croissance n’augmente pas. A cela s’ajoute le contexte de grande imprévisibilité qui limite la capacité des acteurs à se projeter et s’engager dans des projets d’envergure à la temporalité décisionnelle plus longue. Quelques utilisateurs restent néanmoins actifs sur le segment des grandes surfaces, à l’instar d’Amazon qui a concrétisé la seule transaction XXL du 4^e trimestre avec l'acquisition d'un entrepôt de plus de 110 000 m² à Beauvais » analyse Pierre-Louis Dumont.

« La dorsale (Lille–Paris–Lyon–Marseille) concentre 61 % de la demande placée annuelle, confirmant son rôle moteur dans l’écosystème logistique français. Les Hauts-de-France terminent l’année en force, s’imposant en tête du classement national avec plus de 665 000 m² transactés, dont 318 000 m² sur le seul 4^e trimestre. En seconde position, l’Île-de-France maintient une dynamique certaine, totalisant 651 000 m² placés en 2025. Pour autant, ces deux marchés restent encore éloignés de leurs niveaux historiques de demande placée, au même titre que les régions AURA et PACA. Les pôles secondaires sont en repli plus marqué, à l’exception de la région Centre-Val de Loire qui se distingue à nouveau par un niveau de commercialisation au-dessus de sa moyenne quinquennale (485 000 m² placés en 2025) » ajoute Pierre-Louis Dumont.

« Les ensembles neufs et récents, offrant des gains d'efficacité opérationnelle et environnementale, continuent de concentrer la majorité de la demande placée en 2025. Cette tendance occulte néanmoins un volume de commercialisation des entrepôts neufs ou à construire qui diminue sensiblement sur un an, compte tenu de la contraction des opérations clés-en-main. En parallèle, la recherche de solutions immédiates s'intensifie pour répondre aux besoins opérationnels urgents, participant au rebond de la demande placée sur les plateformes de seconde main, en particulier dans les territoires où l’offre neuve se fait rare » précise Pierre-Louis Dumont.

« Côté offre, le point d’inflexion se profile : après dix trimestres de hausse consécutive, l’offre immédiatement disponible recule à 4,8 M de m² à fin décembre 2025. Le taux de vacance national diminue à 6,3 %, contre 6,6 % au trimestre précédent. Dans le détail géographique, la région Hauts-de-France enregistre une correction notable avec un taux de vacance qui se replie à 7,6 % après une année de stabilité proche de 10 %. Pour le reste des marchés, la tendance est à la stabilisation des taux de vacance régionaux sous le seuil de tension estimé à 5 %, à l’exception de l’Île-de-France et de la Bourgogne-Franche-Comté qui restent au-dessus de la barre des 8 %. En conséquence, les mesures d’accompagnement se stabilisent à un niveau plus ou moins soutenus selon les secteurs géographiques. L’année 2025 a ouvert un champ d’opportunités pour les utilisateurs entre hausse des disponibilités, détente des loyers et flexibilité accrue des bailleurs. Avec une offre immédiate désormais stabilisée à un niveau élevé, les marges de négociation pourraient être un peu plus limitées au cours de l’année 2026 » détaille Pierre-Louis Dumont.

Investissement I&L : une année 2025 entre recul et résilience

4,1 Mds€ ont été investis en immobilier industriel et logistique au cours l’année 2025, soit une baisse de 17 % par rapport à 2024. « Si l’immobilier I&L a su conserver l’intérêt des investisseurs en 2025, force est de constater que les volumes investis sur le segment n’ont pas affiché le même dynamisme. Les incertitudes qui planent sur la France, notamment liées à la situation politique et ses conséquences économiques et financières, pèsent sur la prise de décision d’investissement. Corollaire de cette situation, le marché locatif au ralenti appelle à une analyse encore plus fine de chaque situation. Par ailleurs, l’écart avec les valeurs d’expertise sur de nombreux actifs freine encore les cessions mais fait le beau jeu du fort appétit des prêteurs permettant de nombreux refinancements. Tous ces éléments prolongent une forme d’attentisme sur le marché de l’investissement I&L. Ainsi, l’ajustement du marché se poursuit sur fond de prudence accrue avec des arbitrages plus rigoureux et une recomposition des primes de risque » observe François-Régis de Causans, Directeur Investissement I&L.

« L’année 2025 s’achève toutefois sur une belle performance avec près d’1,6 Md€ investis sur le segment I&L au 4^e trimestre. La conjoncture actuelle favorise une approche toujours sélective, où les investisseurs privilégient des opérations peu engageantes en termes de volume et de risque. Ainsi, le segment des opérations de petite taille et de taille intermédiaire (< 100 M€) connaît une dynamique positive, affichant des volumes annuels investis supérieurs à la moyenne quinquennale. Dans un même temps, le faible volume de grandes transactions, notamment l’absence de deal supérieur à 150 M€ en 2025, contraste avec la liquidité toujours présente. De plus, la polarisation géographique du marché se confirme, avec une préférence marquée pour les zones prime voire ultra-prime, ce qui accentue la dichotomie de prix en fonction des emplacements. La rareté des actifs de qualité renforce l’attrait des biens recherchés par les fonds core, contribuant à maintenir la stabilité du taux prime autour de 4,90 % » détaille François-Régis de Causans.

« Les intentions affichées par les investisseurs se confrontent à la réalité d’un marché immobilier en recomposition. L’ajustement des prix reste la condition essentielle pour réunir acheteurs et vendeurs dans un environnement où la liquidité du marché de la dette et le stock important d’equity disponible créent des conditions favorables à une reprise graduelle des volumes. La période qui s'ouvre s’annonce comme une phase de réancrage, marquée par la sélectivité et la rationalité, alors que de nouvelles opportunités vont se dessiner pour les acheteurs » conclut François-Régis de Causans.