Immostat T4 2025 : Immobilier de bureaux en Ile-de-France et investissement France : des marchés en manque d’allant

Bureaux Ile-de-France : un marché en ventre mou

Au 4^e trimestre 2025, 436 000 m² de bureaux ont été commercialisés en Île-de-France, affichant un recul de 11 % par rapport au 4^e trimestre 2024 et de 27 % comparé à la moyenne post-Covid (2021-2024). Ce trimestre mitigé ne permet aucun véritable rebond. Sur l’ensemble de l’année 2025, le volume des commercialisations s'établit à 1 638 000 m², en repli de 9 % sur un an et de 19 % par rapport à la moyenne post-Covid.

Alexandre Fontaine, Executive Director Bureaux IDF, explique : « L’instabilité géopolitique et économique persistante, conjuguée à l’absence de réelle reprise, a empêché le traditionnel coup d’accélérateur de fin d’année sur le marché des bureaux francilien. Il fait preuve de résilience mais demeure dans une phase d’attente, sans véritable dynamisme. »

Alexandre Fontaine précise : « Le recul de Paris intra-muros se poursuit (- 9 % sur l’année par rapport à l'an dernier, - 16 % comparé à la moyenne post-Covid), avec un impact particulièrement marqué à Paris Centre Ouest où le segment 1 000-5 000 m² a considérablement souffert. L’attractivité des espaces flexibles est plus que jamais prégnante et le mouvement de report de PCO vers l’est de la Capitale et le reste de l’Ile-de-France s’est poursuivi, sous l’effet des prétentions locatives élevées. A Paris Nord-Est, plusieurs grandes transactions notables ont été réalisées cette année – notamment Mistral AI – ce qui lui permet d’enregistrer des performances en nette hausse. A contrario, malgré les 5 grandes transactions enregistrées ce trimestre, Paris Sud ne parvient pas à redresser ses résultats annuels. En périphérie, la 1^re Couronne affiche des performances mitigées à l’exception du Sud. La Défense connait un ralentissement (- 31 % par rapport à l’an dernier et - 21 % par rapport à la moyenne post-Covid) en raison du manque de grandes transactions, tout en maintenant de bons résultats sur les autres tranches de surfaces. »

Alexandre Fontaine poursuit : « Les grandes transactions (> 5 000 m²) se redressent en fin d’année pour totaliser 513 000 m² soit - 8 % par rapport à 2025 et - 22 % par rapport à la moyenne post-Covid. Le 4^e trimestre surpasse ceux des deux années antérieures, compensant partiellement des résultats mitigés des trimestres précédents. Au total sur l’année 2025, 45 transactions ont été enregistrées, contre une moyenne post-Covid de 58 transactions. Les renégociations demeurent intenses et représentent un deal sur deux. »

Alexandre Fontaine complète : « L’offre immédiate continue de progresser, atteignant 6 247 000 m² ce trimestre, soit 2 % de plus sur 3 mois. Le taux de vacance moyen en Ile-de-France demeure au-dessus de la barre des 10 %. La hausse de l’offre dans Paris se poursuit, alimentée à la fois par des libérations et des livraisons de programmes restructurés, orientant les loyers moyens à la stabilisation. Les valeurs locatives faciales continuent d’être attaquées dans les secteurs où la suroffre est structurelle. Néanmoins, de nouveaux loyers prime ont été observés sur des immeubles de qualité aux emplacements très bien desservis. »

Investissement France : un marché toujours « rugueux », à la recherche de fluidité

2025 se clôt avec 13,7 Mds € investis en immobilier d’entreprise banalisé, soit une hausse de 8 % des volumes.

« Si 2025 avait bien démarré, avec un premier trimestre encourageant, la dynamique ne s’est malheureusement pas confirmée sur les trimestres suivants, pénalisés notamment par un environnement politique et international instable et des corrections de prix insuffisantes dans un environnement financier toujours chahuté quoique plus favorable. Malgré le coup de frein de la rentrée de septembre, au final les volumes ont été sauvés par quelques grosses transactions et un assez bon 4^e trimestre. Une meilleure fluidité se confirme donc tout en restant timide et en dents de scie » commente Nicolas Verdillon, Managing Director Investment Properties.

« Le nombre de transactions n’a augmenté qu’à la marge (+ 6 %), signe d’une progression des montants unitaires qui, pour les plus gros, se cristallisent autour de quelques transactions phares. Paris Trocadéro, Trinity, le portefeuille Kering, Signature/Soltys, Renaissance : ces 5 transactions représentent à elles seules près de 20% des volumes. On observe une dichotomie avec, d’un côté du spectre, un marché qui reste très granulaire avec une part non négligeable des volumes investis sur la tranche < 50 M€ et, à l’autre extrémité, une tranche > 200 M€ en nette augmentation. Cela témoigne d’un appétit un peu plus marqué des investisseurs et notamment de l’equity étrangère. » indique Nicolas Verdillon.

Il est à noter une progression du bureau qui de nouveau représente 50 % des volumes investis en immobilier d’entreprise banalisé. « Cette classe d’actifs est essentiellement portée par la dynamique francilienne (en fait surtout parisienne) : en IDF, les volumes ont augmenté de + 55 % depuis l’an passé alors qu’en région, les volumes ont baissé de 23 %. »

« A contrario, cette année aura vu se cristalliser des tensions sur les fondamentaux de la logistique, avec des volumes qui restent toujours satisfaisants, mais en deçà de 2024 et de la moyenne des 5 dernières années : les investisseurs sont plus prudents sur cette classe d’actifs toujours appréciée mais dont la croissance sera plus contenue à l’avenir. Le commerce poursuit quant à lui sa trajectoire de normalisation entamée depuis 2021, même si les investisseurs restent hyper-sélectifs. Cette classe d’actifs a pu rester dans l’équilibre des dernières années, grâce aux grosses opérations de début d’année. » précise Nicolas Verdillon.

« Au final, on retrouve une répartition un peu plus habituelle des 3 grandes classes d’actifs mais qui se combine à une volonté toujours importante de diversification. Les classes d’actifs alternatives devraient en effet représenter un peu moins de 8 Mds €* cette année. Les volumes sont tirés par le résidentiel et l’hôtellerie confirmant la résilience et la mutualisation du risque comme facteur structurant dans la constitution des portefeuilles depuis 2020.

De manière plus générale, nous devrions continuer de voir en 2026 un marché qui continue à s’ajuster et à se réorganiser, sur la base d’un profil de capitaux privilégiant toujours la création de valeur » conclut Nicolas Verdillon.

*données provisoires susceptibles d’évoluer à la hausse comme à la baisse et concernant le résidentiel bloc et géré, l’hôtellerie et la santé.