Immostat T4 2025 - Investissement Commerce France : une reprise mesurée en 2025 et une année 2026 qui rimera avec sélectivité

Un marché sans rebond massif, mais des signaux encourageants

Le marché du commerce clôture l’année 2025 avec 2,8 milliards d’euros investis, soit une hausse modeste de 3 % sur un an, mais reste encore 29 % en dessous de la moyenne quinquennale. « Comme les trois dernières années, la performance annuelle repose sur un trimestre clé de grandes transactions. L’année se termine sur un 4^e trimestre à 502 M€, une activité meilleure qu’attendue et comparable à celle de 2024. » explique Romain Galerneau. Le commerce conserve ainsi une part de marché de 20 % des volumes investis en immobilier d’entreprise. Selon lui, « après deux années de stabilité, le marché affiche une progression mesurée et des perspectives encourageantes se dessinent. Les produits phares demeurent les immeubles mixtes parisiens, les portefeuilles alimentaires, le discount et le sport, avec une continuité opportuniste pour les produits galeries marchandes. »

Des transactions ciblées et des partenariats pour limiter le risque

« Sur l’ensemble de l’année, 6 transactions ont alimenté le cœur du marché » annonce Romain Galerneau.

« Plus spécifiquement, la cession du portefeuille Carrefour à Supermarket Income Reit pour 131 M€ s’impose comme la plus importante du 4^e trimestre, mais nous retiendrons aussi Nailloux Village, Espace Chanteraines, le portefeuille Prism, Horizon Provence ou encore Haguenau. Autant d’opérations qui témoignent d’une activité qui consolident l’année. » Selon Romain Galerneau, « le segment de transactions compris entre 100 et 200 M€ manque toujours d’élan et les gros volumes restent difficiles à absorber. Cette situation pousse les acteurs à se regrouper via des joint-ventures et des partenariats pour sécuriser leurs positions. Dans ce contexte, les investisseurs français continuent de privilégier les tickets inférieurs à 30 M€, qu’il s’agisse des SCPI ou des nouveaux entrants. »

2026 : une année de sélectivité et d’ajustements

« Les SCPI, toujours en quête de diversification, devraient poursuivre le rééquilibrage de leurs portefeuilles et continuer de s’orienter vers le commerce », anticipe Romain Galerneau. « Cependant, malgré une collecte en amélioration, les investissements devraient rester fléchés à l’international tandis que le niveau des investissements domestiques devrait se maintenir. Entre des rendements plus attractifs en Europe et une fiscalité française incertaine, les arbitrages se trouvent limités », précise-t-il.

Il poursuit : « L’année 2026 ne devrait pas subir d’effet de report, mais bénéficier d’une meilleure adéquation entre vendeurs et acheteurs. Les marketings en cours et à venir augurent d’une activité soutenue. Malgré le contexte politico‑économique, les fondamentaux locatifs et la consommation poursuivent leur amélioration ; les signaux devraient ainsi devenir encore plus encourageants. Les volumes étant au rendez‑vous, leur mise au marché, encore incertaine, ne permet pas d’écarter un risque de concentration de l’activité sur un trimestre. »

« 2026 s’annonce comme une année marquée par la sélectivité et les ajustements, plutôt qu’une rupture. La maximisation de la valeur des actifs devient une priorité. Le commerce n’est pas seulement une affaire d’expertise, mais d’accompagnement, et il requiert la combinaison des compétences nécessaires pour activer les leviers locatifs, opérationnels et stratégiques. Une vision globale de l’actif reste essentielle pour optimiser la création de valeur et sécuriser les transactions », conclut le Directeur CBRE Retail Leasing & Investment Properties France.