Immobilier résidentiel Un 3e trimestre sans (bonne) surprise qui compromet les perspectives de fin d’année

Paris, le 20 octobre 2026 – CBRE, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise réagit aux chiffres Immostat du 3e trimestre 2026 et livre sa lecture du marché de l’investissement résidentiel ainsi que ses perspectives pour la fin d’année.

Un 3e trimestre 2026 honorable mais qui ne comble pas le retard accumulé à la fin du 1er semestre
Près de 650 millions d’euros ont été investis sur le marché résidentiel en bloc* au 3ᵉ trimestre 2026, un volume qui s’inscrit dans la moyenne des trimestres estivaux observés depuis 2022. « Le maintien de l’activité cet été, plutôt inattendu en raison du contexte géopolitique, ne permet toutefois pas de compenser la contreperformance du 2e trimestre et réduit nos perspectives d’atterrissage annuel, dans un contexte macroéconomique qui continue de se dégrader », commente François-Xavier Pascal, Directeur Résidentiel Investment Properties chez CBRE France. Si l’on exclut le rachat par CDC Habitat d’un portefeuille de logements de 1 milliard d’euros auprès de l’Etat, sur les 9 premiers mois de l’année, les volumes investis atteignent 2,1 milliards d’euros, en retrait de plus de 20 % par rapport à la même période de 2025. « Si le regroupement des volumes de l’ensemble des produits résidentiels reste pertinent dans la mesure où leur attractivité repose pour tous sur l’incapacité du parc de logements actuel à répondre aux besoins des ménages, l’analyse des volumes agrégés se complexifie tant les dynamiques divergent désormais d’un segment à l’autre », analyse François-Xavier Pascal.

Un dynamisme sur le résidentiel étudiant qui semble inébranlable
Avec près de 510 millions d’euros investis sur les 9 premiers mois de l’année, le résidentiel étudiant signe déjà sa deuxième meilleure performance historique et confirme son statut de segment phare du marché résidentiel. Le fait que les volumes aient été divisés par 2 par rapport à la même période en 2025 est anecdotique, l’année précédente ayant été marquée par la cession exceptionnelle de trois portefeuilles. À l’inverse, 2026 se distingue par une activité transactionnelle particulièrement soutenue, avec plus de 16 opérations unitaires finalisées à fin septembre, soit près de deux fois plus qu’un an auparavant. « Cette dynamique devrait se poursuivre au quatrième trimestre avec plus d’une dizaine d’opérations encore attendues. Sans égaler les volumes records de 2025, 2026 s’affirme déjà comme une année de référence pour le résidentiel étudiant. Le segment étudiant bénéficie d’un moteur puissant : des exploitants convaincus du potentiel de croissance du marché français, dont les stratégies répondent à des logiques différentes de celles des purs investisseurs en immobilier. Les plateformes devraient ainsi rester particulièrement compétitives et actives dans les prochains mois », souligne Adrien Prigent, Responsable investissement Résidentiel géré chez CBRE France.

Résidentiel classique : Une stabilité des volumes en trompe-l’oeil
Avec 1,4 milliard d'euros investis à fin septembre, le résidentiel classique fait preuve d'une certaine résilience en maintenant des volumes comparables à la même période en 2025, une année et toutefois déjà en retrait par rapport 2024. Cette stabilité apparente masque par ailleurs un net ralentissement de l'activité, matérialisé par une baisse de plus de 20 % du nombre de transactions. Deux facteurs sont à l’origine de la baisse du nombre de transactions : la raréfaction des produits liquides mis sur le marché et, l’écart entre les attentes de prix des vendeurs et des acquéreurs. Dans cet environnement contraint , la sécurité des revenus locatifs incite les propriétaires à conserver leurs actifs plutôt qu’à les vendre. Le fait marquant de l'année à date reste en outre l’omniprésence des acteurs publics et sociaux, acquéreurs d'une transaction sur trois. Présents sur l'ensemble des tailles d'opérations, ils poursuivent des objectifs décorrélés de la conjoncture macroéconomique et n'interviennent pas uniquement dans le cadre de préemptions. Le ralentissement qui s’amorce sur le marché des particuliers, sous l’effet de la remontée des taux d’emprunt, devrait favoriser un ajustement des prix et contribuer à restaurer de la liquidité. C’est un enjeu important dans un marché où les investisseurs attendent aujourd’hui une décote plus marquée entre la valeur en bloc et la valeur au détail.

*comprenant le résidentiel classique, logement intermédiaire, résidences étudiantes, résidences seniors, coliving, résidences intergénérationnelles mais excluant le logement social.