Immobilier logistique : Les trajectoires du marché utilisateurs et du marché investisseurs divergent

Paris, le 4 octobre 2024 - CBRE, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise réagit aux chiffres Immostat du 3^ème trimestre 2024. Pierre-Louis Dumont, Directeur Exécutif Agence I&L France et François-Régis de Causans, Directeur Investissement I&L dressent le bilan des 9 premiers mois de l’année et se projettent à fin 2024.

Un marché des utilisateurs au ralenti

Avec près de 2,2 M de m² commercialisés, le marché français de l’immobilier logistique > 5 000 m² accuse sur les 9 premiers mois de l’année 2024 un repli de 32 % par rapport à la moyenne quinquennale. Après un 1^er semestre en recul, le 3^ème trimestre affermit la tendance baissière du marché des utilisateurs avec seulement 528 000 m² placés. « Alors que la reprise de la consommation se fait attendre, les logiques d’optimisation des coûts et de rationalisation immobilière des entreprises continuent de freiner l’activité. A cela s’ajoute la situation politique française qui n’aide pas les décisionnaires à se projeter à court terme, participant à l’allongement des délais de transaction. Les logisticiens comme les chargeurs restent finalement prudents dans l’expectative du retour de la visibilité et d’un accroissement des stocks dans les entrepôts, ce qui maintient la demande exprimée à un faible niveau à l’échelle nationale » indique Pierre-Louis Dumont, Directeur Exécutif Agence I&L France.

Côté géographie des transactions, les marchés de la dorsale (Lille-Paris-Lyon-Marseille) enregistrent des performances bien en deçà de leur moyenne quinquennale sur les 9 premiers mois de l’année, avec des volumes placés en nette régression au 3^ème trimestre. Ces marchés historiques sont actuellement pénalisés par leur niveau de maturité, un grand nombre d’utilisateurs ayant perfectionné leur maillage logistique autour des principaux bassins de consommation et de main d’œuvre au cours des dernières années. Les aléas conjoncturels limitent les besoins d’expansion de ces utilisateurs, qui se retrouvent pour certains dans une situation de sous-exploitation de leurs surfaces logistiques. La part de la dorsale est ainsi en forte diminution et ne représente plus que 47 % des surfaces commercialisées. Dans ce marché transactionnel au ralenti, la région Centre-Val de Loire navigue à contre-courant depuis le début de l’année avec 432 000 m² placés (+ 34 % par rapport à la moyenne quinquennale). Le marché orléanais confirme à nouveau ce trimestre son titre de marché porteur, boosté par une demande endogène des entreprises qui profitent des réserves d’offres plurielles et des conditions économiques attractives du territoire.

Du côté de l’offre immédiate, la trajectoire haussière des disponibilités se poursuit (+ 4 % sur 3 mois), représentant un volume global de 3,2 M de m² à la fin du 3^ème trimestre 2024. Pierre-Louis Dumont détaille : « Le recul de la demande placée et la progression des libérations participent d’un relâchement supplémentaire de la tension pesant sur le marché de l’immobilier logistique. Le taux de vacance national approche par conséquent le seuil de tension estimé à 5 %, même si la fluidité sensée en découler reste disparate selon les secteurs géographiques ». La remontée de l’offre face au fléchissement de la demande conduit désormais à une phase de consolidation des valeurs locatives, les loyers prime se stabilisant sur l’ensemble du territoire.

« Les tendances à l’œuvre sur le marché de l’immobilier logistique devraient se prolonger d’ici la fin de l’année, orientant la demande placée autour des 3 M de m² en 2024. La reconstitution du stock disponible permettra de satisfaire une partie des nouveaux besoins surfaciques des utilisateurs à mesure que les indicateurs économiques repasseront au vert » conclut Pierre-Louis Dumont.

Investissement I&L : un 3^e trimestre 2024 sous le signe de l’accélération

2,9 Mds€ ont été investis en immobilier industriel et logistique au cours des 9 premiers mois de l’année 2024, représentant une hausse annuelle de 72 %. « La dynamique de marché s’accélère visiblement au 3^ème trimestre avec plus d’1,3 Md€ investis, consolidant la trajectoire ascendante amorcée depuis le début de l’année. La liquidité pour les actifs I&L arbitrés s’intensifie, ce qui témoigne à la fois du désir et de la capacité de transformation de ce désir en acte de la part d’un nombre croissant d’acteurs. Les processus off market se multiplient dans ce contexte de reprise confirmée dans un environnement mouvant » observe François-Régis de Causans, Directeur Investissement I&L. Reflet de son évolution dans les stratégies d’allocation immobilière, l’immobilier I&L concentre une part de marché inédite avec 39 % des investissements réalisés en immobilier d’entreprise depuis le début de l’année, occupant la première place des classes d’actifs les plus investies devant les bureaux.

Alors qu’il y a encore quelques mois les actifs présentant un vrai potentiel de réversion locative étaient la clé principale des succès sur le marché, les feuilles de route des investisseurs évoluent avec le retour de l’argent core et l’amorce du cycle de baisse des taux directeurs. Si les transactions core+ constituent toujours la majorité des volumes, la sélectivité en matière d’emplacement, de qualité du bâtiment et de qualité du locataire se renforce. Une prime à l’ESG redessine notamment les contours de la demande pour les opérations sécurisées à travers la recherche d’actifs super core disposant du plus haut niveau de certifications environnementales.

« Cette nouvelle séquence du marché laisse penser que l’année 2024 s’achèvera avec des volumes autour du seuil des 4 Mds€. La tendance à la stabilisation des taux de rendement I&L observée depuis plusieurs mois pourrait évoluer prochainement vers la compression, offrant de nouveaux points d’ancrage aux vendeurs et aux acquéreurs » précise François-Régis de Causans.