Investissement Bureaux Ile-de-France – Des marchés sous vents contraires

Paris, le 4 octobre 2024 - CBRE, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise réagit aux chiffres Immostat du 3^e trimestre 2024.

 

Bureaux Ile-de-France : Un marché qui résiste

 

Sur les 9 premiers mois de l’année 2024, 1 278 100 m² de bureaux ont été placés en Ile-de-France, en léger repli par rapport à 2023 (- 9% sur un an et - 17 % comparé à la moyenne décennale).

 

Alexandre Fontaine, Executive Director Bureaux IDF, commente : « Rarement le marché locatif des bureaux n’a été aussi perturbé par autant d’éléments exogènes : conflits géopolitiques, croissance économique morose, élections, dissolution, tenue des Jeux Olympiques et Paralympiques. Au regard de ce contexte, le marché locatif des bureaux en Ile-de-France fait preuve de résilience et de ténacité puisque les volumes de commercialisations sont encore proches des tendances 2023 avec un repli de 9 %. Ce recul s’explique surtout par le segment des petites surfaces < 1 000 m², plus sensible aux aléas économiques et politiques. Du côté des grands projets, l’année 2024 est mieux orientée. C’est l’année du rééquilibrage des modes de travail hybrides avec un retour plus marqué au présentiel comme en témoignent les récentes annonces de certains grands groupes ces dernières semaines ; même si l’optimisation des coûts immobiliers via la réduction de l’empreinte immobilière reste une priorité. Un point d’inflexion semble avoir été atteint avec seulement 36 % des entreprises qui réduisent leur empreinte immobilière en Ile-de-France en 2024, contre 46 % l’an passé. »

 

Du côté de l’offre immédiate, elle continue d’augmenter sur ce trimestre avec un total 5 244 000 m² de bureaux vacants au 3^e trimestre 2024 (+ 5 % par rapport au trimestre précédent). A l’exception de La Défense, la vacance progresse sur l’ensemble du territoire francilien. Alexandre Fontaine, Executive Director Bureaux IDF explique : « La hausse de l’offre dans Paris initiée au trimestre précédent se poursuit. « 

 

Alexandre Fontaine complète : « Du côté des loyers, l’hyper prime continue de tirer son épingle du jeu. A titre d’exemple, le loyer prime dans Paris QCA atteint officiellement 1 200 € hors taxes et hors charges par m² et par an sur ce trimestre. Néanmoins, ces valeurs prime représentent une fraction mineure du marché. Le contexte global (conjoncture morose, reflux de l’inflation et hausse de la vacance) n’est pas favorable à une augmentation des loyers. Les loyers moyens risquent d’entrer dans Paris dans une ère de stabilisation et en périphérie, les repricings vont s’intensifier. »

 

 

 

Investissement France : Une rentrée 2024 ambigüe : des volumes à la traîne mais un vent d’énergie positive

 

Alors que chez nos voisins européens la situation s’améliore, les volumes investis sur le marché français sont toujours en baisse : 7,4 Mds € ont été investis en immobilier d’entreprise pendant les 9 premiers mois de l’année, soit - 18 % comparativement à l’année dernière.

 

« Par rapport à la majorité des autres pays européens, la France a démarré plus tard sa correction des volumes investis dont le montant global continue d’être tiré vers le bas, essentiellement en raison du bureau. Il est vrai que celui-ci a toujours représenté une part plus importante des volumes investis en France que pour la moyenne européenne » indique Nicolas Verdillon, Managing Director Investment Properties.

 

Le marché des bureaux francilien reste extrêmement polarisé et hyper-sélectif sur les pôles tertiaires établis et reconnus, où la pression locative est rassurante. Avec 80 % des investissements bureaux d’IDF réalisés dans Paris intra-muros, l’intérêt pour les territoires secondaires est limité, où les volumes se trouvent durablement pénalisés.

 

En revanche, le redémarrage se poursuit en I&L qui affiche une évolution très positive (+ 72 % sur les 9 premiers mois 2024 par rapport à l’année dernière) et, phénomène inédit, précède en volumes investis celui des bureaux en représentant quasi 40 % du total, ce qui en fait la première classe d’actifs en 2024. Malgré une moindre pression locative, les fondamentaux restent globalement favorables et on assiste par ailleurs à une stabilisation des taux de rendement.

 

Au T3 2024, le commerce remonte la pente par rapport au 1^er semestre : les volumes sont aidés par la signature de deux gros portefeuilles de la grande distribution, ce qui permet d’atterrir à presque 2 Mds € investis au total depuis le début de l’année. Le secteur connaît une baisse du nombre de transactions mais aussi une baisse du volume unitaire.  Les pieds d’immeubles prime polarisent toujours une grande partie des volumes, ainsi que les enseignes de première nécessité et les retail parks.

 

La fin 2024 devrait logiquement s’annoncer comme un point bas des volumes investis : l’allocation du capital à l’immobilier toujours très restreinte, l’absence de certains acteurs (notamment les institutionnels domestiques long terme) ainsi que les difficultés pour absorber les pertes de valeur continueront à pénaliser le marché.

« Nous estimons que l’atterrissage à la fin de l’année se fera à un peu plus de 10 Mds € (pour l’immobilier d’entreprise banalisé). Malgré l’instabilité politique et la situation budgétaire française qui pourraient malmener l’OAT, la poursuite de la baisse des taux directeurs entamée par les banques centrales insuffle néanmoins un peu d’optimisme. Gageons que le temps sera encore – un peu – long mais que 2025 sera une année de léger rebond » conclut Nicolas Verdillon.