Immobilier logistique : un 1er semestre sans panache dans l’attente de catalyseurs

Paris, le 4 juillet 2025 - CBRE, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise réagit aux chiffres Immostat du 2^e trimestre 2025. Pierre-Louis Dumont, Directeur général adjoint I&L France et François-Régis de Causans, Directeur Investissement I&L commentent les chiffres et livrent leur vision des mois à venir.

 Le marché des utilisateurs logistiques dans l’expectative

Avec près d’1,6 million de m² commercialisés, le marché français de l’immobilier logistique > 5 000 m²* accuse au 1^er semestre 2025 un repli de l’ordre de 17 % sur un an et 22 % par rapport à la moyenne quinquennale. « Après un 1^er trimestre correct malgré les tumultes exogènes, le marché des utilisateurs ralentit sensiblement au 2^e trimestre (625 000 m² placés). L’activité ne s’effondre pas, mais les délais de signature s’allongent et certains projets sont décalés dans l’expectative d’une meilleure visibilité. Entre l’instabilité commerciale mondiale sur fond de tempête douanière, les tensions géopolitiques et les questions budgétaires nationales, les entreprises et les ménages naviguent en eaux troubles. Ce contexte marqué par l'incertitude constitue un frein indéniable à l’élaboration et à l’exécution des stratégies immobilières du côté des utilisateurs logistiques. Le marché repose ainsi sur un plancher bas dans l’attente de nouvelles impulsions, avec en première ligne la reprise de la consommation » commente Pierre-Louis Dumont, Directeur général adjoint I&L France.

 « S’agissant de la répartition géographique des transactions, les marchés de la dorsale (Lille-Paris-Lyon-Marseille) concentrent plus de 60 % des volumes placés au S1 2025. L’Île-de-France, qui avait particulièrement souffert en 2023 et en 2024, réalise une belle performance avec 383 000 m² placés sur les 6 premiers de l’année, se positionnant en tête du classement régional. Hors dorsale, le Centre-Val de Loire se distingue par son niveau d’activité solide avec une demande placée supérieure à la moyenne quinquennale, à contre-courant de la tendance baissière observée sur la majorité des pôles secondaires » précise Pierre-Louis Dumont.

 « Depuis le début de l’année, ce sont les entrepôts neufs ou à construire qui ont les faveurs des preneurs dans le cadre d’une demande plus sélective. Résultat : la demande placée puise peu dans le stock de bâtiments de seconde main disponible qui continue d’augmenter. Sur les 4,6 millions de m² d’offre immédiate recensée à la fin du 2^e trimestre 2025, 75 % concernent des surfaces en état d’usage. Alors que le taux de vacance national dépasse désormais les 6 %, des questions se posent sur le temps qu’il faudra au marché pour absorber ces m² existants dans un contexte de fly-to-quality. Une situation qui n’est pas sans conséquence sur l’évolution des valeurs locatives. A l’exception de quelques poches de rareté au potentiel de développement limité comme à Bordeaux ou Toulouse, les loyers faciaux ont entamé une phase de stabilisation à l’échelle nationale. Les mesures d’accompagnement restent quant à elles soutenues, en particulier dans les secteurs où les stocks sont les plus élevés au nord de la Loire » ajoute Pierre-Louis Dumont.

 « L’incertitude reporte les perspectives d’une réelle reprise. Cela étant, 2025 devrait marquer une nouvelle phase d’adaptation du marché logistique aux défis qui se présentent aux utilisateurs tant sur le plan immobilier qu'opérationnel (exigences environnementales, réorganisation de la supply chain, nouvelles logiques d'exploitation, poursuite du maillage géographique…). La demande est aussi susceptible d'être influencée à court terme par les tensions commerciales internationales, notamment les tarifs douaniers, qui encouragent les entreprises chinoises à rechercher de nouveaux débouchés en Europe » conclut Pierre-Louis Dumont.

 *incluant le classe C

 Investissement I&L : l’appétit des investisseurs défie les vents contraires

1,7 Md€ ont été investis en immobilier industriel et logistique au cours du 1^er semestre 2025, soit un niveau dans la lignée du 1^er semestre 2024 (+ 3 %). « Si la performance du 2^e trimestre avec 859 M€ investis traduit la volonté d’action de la part des investisseurs, la dynamique de marché se heurte à des vents contraires qui limitent encore les volumes investis. Ce volontarisme doit en effet composer avec le contexte macro-économique incertain et la conjoncture fragilisée du marché utilisateurs qui impacte directement les perspectives de cash-flow et, in fine, les valorisations. Conséquence : les attentes des vendeurs et les exigences des acquéreurs divergent à nouveau sur certains dossiers, ce qui ralentit la fluidité du marché de l’investissement I&L » observe François-Régis de Causans, Directeur Investissement I&L.

 « Les récentes opérations démontrent une sélectivité accrue autour de la pérennité du revenu locatif existant et de la localisation des actifs I&L dans un marché qui reste étroit. Les fondamentaux locatifs sécurisants constituent la clé de voûte des stratégies d’investissement, la réversion n’étant plus le thème du moment. Dans ce cadre, les transactions core+ continuent de porter en grande partie les volumes, même si nous constatons une progression modérée du segment core depuis le début de l’année. L'écart entre les rendements des actifs prime et des actifs secondaires se creuse, reflétant une meilleure valorisation du risque » ajoute François-Régis de Causans.

 « En attendant le retour de la visibilité et la stabilisation du marché utilisateurs, il faudra peut-être devenir un peu plus créatif pour déployer des capitaux, que ce soit à travers le redimensionnement des stratégies core+ et value-add ou l'exploration de niches de marché moins concurrentielles. Le début de l’été ouvre une fenêtre de tir intéressante pour les investisseurs avertis capables d'identifier les points d'entrée pertinents » conclut François-Régis de Causans.