Immostat T2 2025 - Bureaux Ile-de-France/Investissement France : des marchés entre incertitudes et frémissements

Paris, le 4 juillet 2025 - CBRE, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise réagit aux chiffres Immostat du 2^e trimestre 2025.

Bureaux Ile-de-France : Un premier semestre nuancé

La demande placée des bureaux en Ile-de-France est en baisse ce 2^e trimestre, avec 337 300 m² (- 21 % comparé à 2024 et - 32 % comparé à la moyenne décennale). Sur le 1^er semestre 2025, les volumes atteignent 768 400 m² (- 12 % sur un an et - 25 % comparé à la moyenne décennale). Alexandre Fontaine, Executive Director Bureaux IDF, commente : « Le ralentissement observé au 2^e trimestre s’explique en partie par un calendrier marqué par de nombreux jours non travaillés, mais aussi par un climat économique incertain qui pousse les entreprises à différer leurs décisions. L’intérêt des utilisateurs reste présent, mais les projets mettent plus de temps à se concrétiser. Le volume de visites se maintient, bien qu’il concerne un nombre plus restreint d’entreprises, lesquelles explorent davantage d’options grâce à une offre plus abondante. La baisse globale de la demande placée s’explique principalement par le manque de grandes transactions. »

Alexandre Fontaine ajoute : « Paris intra-muros poursuit sa contraction, avec une baisse annuelle de 26 % de la demande placée au cours du 1^er semestre 2025. Les volumes sont en léger repli sur Paris Centre Ouest, tandis que Paris Sud et Paris Nord Est enregistrent un recul plus net en l’absence d’opérations de grande taille. Les ambitions de loyers dans Paris profitent au reste de l’Ile-de-France. La 1^re Couronne affiche de meilleures performances au Sud, portées ce trimestre par plusieurs grandes signatures. La Défense est stable par rapport à 2024, avec une bonne dynamique sur les surfaces de 1 000 à 5 000 m². Neuilly-Levallois bénéficie de quelques grandes signatures, tandis qu’Issy-les-Moulineaux se distingue sur les petites et moyennes surfaces. »

Concernant les perspectives, Alexandre Fontaine anticipe : « Sur l’année 2025, au regard des négociations en cours, la demande placée des grands utilisateurs devrait être légèrement supérieure en volumes à 2024, grâce à plusieurs très grandes transactions (> 15 000 m²). Couplée à la stabilité des volumes anticipée sur le 0-5 000 m², cela nous permet d’envisager un atterrissage annuel de demande placée autour de 1,8 M de m²». L’offre immédiate continue quant à elle de progresser, atteignant 5 992 000 m² (+ 3 % par rapport au trimestre précédent). Le taux de vacance moyen en Ile-de-France poursuit sa hausse et frôle désormais les 10 %.

Alexandre Fontaine ajoute : « Concernant les loyers, nous observons des écarts toujours plus marqués entre les différents micro-marchés et d’une typologie d’actif à l’autre, mettant en exergue des prises de positions fortes de la part des propriétaires. »

 

Investissement France : un chemin de reprise semé d’embuches

« Avec 5,8 Milliards € investis en immobilier d’entreprise banalisé, le premier semestre 2025 se termine sur des volumes en hausse de 30 % par rapport au S1 2024. Toutefois, la dynamique semestrielle est majoritairement portée par les performances du premier trimestre qui a représenté à lui seul 62 % des volumes de ce premier semestre », commente Nicolas Verdillon, Managing Director Investment Properties.

En effet, le deuxième trimestre 2025 a été un peu décevant : avec 2,2 milliards € investis, les volumes sont en baisse de - 8 % par rapport au T2 2024 et - 47 % par rapport à la moyenne quinquennale. L’activité est particulièrement ralentie ce trimestre sur le marché des bureaux région et en commerce. Le bureau IDF, avec 875 M€ investis sauve la mise mais il ne réitère pas la performance du premier trimestre. A noter que des gros volumes unitaires devraient continuer d’alimenter cette classe d’actif dans les mois qui viennent.

La logistique quant à elle enregistre une activité correcte (859 M€) mais sans éclat, en deçà ce que l’on aurait pu attendre de la classe d’actifs la plus recherchée en 2025.  Le secteur pâtit d’un marché utilisateurs fragilisé par la conjoncture. De gros volumes pourraient se conclure d’ici la fin de l’année : néanmoins, le contexte reste hautement incertain car la moins bonne tenue et lisibilité du marché locatif amène certains acquéreurs potentiels à revoir leur TRI à la hausse, au risque de ne pas rencontrer les attentes des vendeurs » ajoute Nicolas Verdillon.

« L’amorce de retour - hypersélectif - sur le bureau s’associe à d’autres signaux plus favorables comme une légère augmentation du capital fléché sur l’immobilier. Il est observé également un désalignement de prix moins prononcé entre acheteurs et vendeurs, avec cependant des profondeurs de marché toujours contraintes. Enfin, la BCE a de nouveau baissé son taux directeur pour atteindre un niveau dit « neutre », qui devrait participer à l’amélioration de la fluidité du marché. Cependant, l’OAT se situe toujours à plus de 3 %, chahutée notamment par le déficit budgétaire de la France ainsi que par le contexte international.

Au final, c’est une année 2025 déséquilibrée dans son calendrier qui se dessine. Si 2024 a été le point bas du cycle des volumes, le temps restera encore long avant de retrouver un meilleur niveau d’activité, alimenté par ailleurs par quelques dynamiques forcées. Il faudra attendre 2026 pour une reprise mieux rythmée et un peu plus homogène » conclut Nicolas Verdillon.