Immostat T1 2026 - Immobilier logistique français : le 1er trimestre 2026 refroidit les anticipations de reprise

Marché des utilisateurs : le souffle de fin 2025 retombe au 1^er trimestre 2026

Avec 351 000 m²* commercialisés au 1^er trimestre 2026, le marché français de l’immobilier logistique > 5 000 m² accuse un repli de 62 % comparé à la même période en 2025. « La sous‑performance du 1^er trimestre doit être relativisée au regard d’une fin d’année 2025 plus remarquable qu’attendu, qui a concentré un grand nombre de décisions et d’opérations, expliquant en partie la baisse observée en ce début d’année. Au-delà de cet effet de cycle, le marché évolue dans un environnement économique, politique et géopolitique toujours très volatil » commente Pierre-Louis Dumont, Directeur général adjoint I&L. Les ménages demeurent précautionneux, ce qui pèse directement sur les dépenses de consommation et, par effet domino, sur les besoins de stockage des entreprises. Optimisation de l’existant, sélectivité et rationalisation des arbitrages continuent de dicter les stratégies des utilisateurs. « De plus, depuis l’offensive américano‑israélienne sur l’Iran, les incertitudes géopolitiques se sont accentuées, avec en toile de fond un risque de stress systémique. Les processus de négociation s’en trouvent ralentis, avec des délais de réflexion plus longs et un décalage de certaines décisions, laissant entrevoir un possible report d’opérations envisagées au 1^er trimestre vers le 2^e trimestre 2026 » ajoute Pierre-Louis Dumont.

L’activité marque le pas sur la majorité des secteurs géographiques, en particulier sur les marchés de la dorsale traditionnellement moteurs. Dans ce contexte, le Centre‑Val de Loire se distingue en prenant la tête du classement, porté par la signature d’un compte propre de 61 000 m² par FM France, seule transaction XXL enregistrée au cours du trimestre. Le marché connaît ainsi un ralentissement généralisé, avec un recul observé sur l’ensemble des classes de surface, touchant aussi bien les grands projets structurants que les opérations de taille intermédiaire ou plus modeste. Enfin, « la demande placée sur les ensembles neufs ou à construire recule plus nettement, tandis que la seconde main affiche une meilleure résilience, soutenue par des actifs immédiatement disponibles et bien localisés à proximité des métropoles, offrant des solutions pragmatiques aux utilisateurs » analyse Pierre-Louis Dumont.

Côté offre, le ralentissement de l’activité transactionnelle entraîne une remontée sensible des disponibilités immédiates sur les 3 premiers mois de l’année. « Le taux de vacance national s’établit désormais à 7 %, avec des disparités toujours marquées selon les secteurs géographiques. Certains territoires historiquement sous-offreurs de l’Arc Atlantique peuvent y trouver un certain appel d’air, à l’instar du pôle toulousain mieux équipé pour capter la demande émanant des secteurs aérospatial, défense et militaire. Néanmoins, cette nouvelle hausse du stock disponible à l’échelle française soulève la question de l’absorption des actifs moins compétitifs, mettant en lumière les enjeux qualitatifs autour de la performance environnementale, de la localisation et de l’adaptabilité aux usages logistiques actuels » détaille Pierre-Louis Dumont. Dans ces conditions, la bascule du rapport de force au profit des preneurs se poursuit et oriente les loyers vers une stabilisation du prime et un ajustement plus franc pour les produits qui ne répondent pas aux standards du marché.

« La situation du marché logistique français contraste actuellement avec celle de nos voisins européens, qui enregistrent une dynamique plus positive malgré un contexte international comparable. La contre‑performance française s’explique avant tout par des facteurs conjoncturels internes liés à une instabilité multiforme (politique, économique, budgétaire et fiscale). À mesure que ces contraintes se lèveront, les conditions seront réunies pour un redémarrage de la demande des utilisateurs et un rééquilibrage progressif du marché français avec les dynamiques observées ailleurs en Europe » conclut Pierre-Louis Dumont.

Investissement I&L : une liquidité retrouvée, sans reprise des volumes

314 M€ ont été investis en immobilier industriel et logistique au 1^er trimestre 2026, soit une baisse de 63 % par rapport au 1^er trimestre 2025. « Le marché de l’investissement I&L démarre l’année 2026 timidement. Les résultats du 1^er trimestre sont avant tout l’héritage d’un second semestre 2025 marqué par des arbitrages complexes sur les valorisations et des stratégies sélectives qui ont mécaniquement contenu les volumes investis sur les 3 premiers mois 2026. Si le sentiment de marché s’est progressivement amélioré, tant dans l’envie que dans la capacité d’investir, les incertitudes économiques et politiques, en France comme à l’international, ont continué de peser sur les décisions d’investissement » observe François-Régis de Causans, Directeur Investissement I&L. Les acteurs du marché ont continué de privilégier des opérations maitrisées tant en termes de volume que de risque, concentrant leurs allocations sur des actifs prime et des localisations établies.

« Le début d’année laissait entrevoir une inflexion plus favorable pour l’exercice en cours. Au-delà de l’intérêt tangible des investisseurs pour la classe d’actifs I&L, le retour des capitaux et une meilleure intégration des corrections de valeurs ont contribué à amorcer une dynamique plus positive. Toutefois, la résurgence des tensions géopolitiques autour de la crise en Iran est venue raviver les interrogations autour de possibles ajustements de valeurs et fragiliser les perspectives à court terme. Dans un environnement où l’OAT se rapproche des 4 %, la prime de risque immobilière demeure sous pression, incitant les investisseurs à maintenir une approche prudente et hautement sélective. Ce contexte devrait continuer d’orienter les arbitrages vers des actifs aux fondamentaux solides, bien positionnés sur leurs marchés utilisateurs et capables de démontrer leur résilience dans un cycle durablement plus exigeant » précise François-Régis de Causans.

*classe C inclus