Immostat T1 2025 - Immobilier logistique : un début d’année honorable

Paris, le 7 avril 2025 - CBRE, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise réagit aux chiffres Immostat du 1er trimestre 2025. Pierre-Louis Dumont, Managing Director I&L France et François-Régis de Causans, Directeur Investissement I&L commentent les chiffres et livrent leur vision des mois à venir. 

Un 1er trimestre qui annonce une stabilisation du marché utilisateurs ?

Après une année 2024 morose, le marché des utilisateurs logistiques a atteint au 1er trimestre 798 000 m² placés, soit un niveau quasi équivalent au 1er trimestre 2024 (– 2 %) et – 14 % par rapport à la moyenne sur 5 ans.
« Si le marché utilisateurs reste empreint d’incertitudes liées au ralentissement économique et aux aléas politiques et géopolitiques, il a réalisé un 1er trimestre plutôt honorable. Le point plancher du marché a peut-être été atteint en 2024 et nous entrons, nous l’espérons, dans une phase de stabilisation », commente Pierre-Louis Dumont, Managing Director I&L France. 


« Après une année 2024 qui avait atteint un bas historique, l’Ile-de-France est bien repartie et réalise une belle performance. Le Centre-Val de Loire continue de s’afficher comme un territoire logistique sur lequel il faut désormais compter, » précise Pierre-Louis Dumont.

« Si la consommation en France est au ralenti, le e-commerce continue malgré tout d’afficher une croissance de son chiffre d’affaires. Et l’immobilier logistique est un maillon central pour permettre aux acteurs du e-commerce de répondre aux enjeux stratégiques et de croissance du secteur. Les chiffres du 1er trimestre confirment ce mouvement : ces entreprises sont le 1er moteur de la demande placée » détaille Pierre-Louis Dumont.

« Plus des ¾ des volumes placés au cours du 1er trimestre ont porté sur des bâtiments neufs. L’optimisation et la recherche d’efficacité conjuguées aux injonctions réglementaires orientent clairement la demande vers des bâtiments de qualité. Ce sont ces produits qui sont les plus à mêmes de répondre aux enjeux de productivité et d’efficacité de la supply chain. Parallèlement, la part des comptes-propres et vente utilisateurs a atteint un niveau particulièrement élevé. Cette demande placée vient puiser directement dans le stock futur, et a fortiori pas dans l’offre immédiate. En 18 mois, l’offre immédiatement disponible a été multipliée par 2 » ajoute Pierre-Louis Dumont.

« Le taux de vacance dépasse désormais les 6 %, et les 7 % seront clairement atteints d’ici la fin de l’année.
Certains territoires historiquement sous-offreurs peuvent y trouver un certain appel d’air, mais d’autres marchés flirtent désormais avec la sur-offre. La bascule du rapport de force au profit des preneurs devrait orienter les loyers vers une stabilisation du prime et un ajustement plus franc pour les produits qui ne répondent pas aux standards du marché. Quel que soit l’état des bâtiments, les mesures d’accompagnement (franchises de loyer, participation aux travaux) sont en nette augmentation. Malgré ce rééquilibrage des valeurs, nous constatons de nouveaux records de loyer prime pour des produits sans défaut dans des environnements qui restent encore contraints » conclut Pierre-Louis Dumont.

Investissement I&L : un 1er trimestre timoré malgré une année qui s’annonce active

L’investissement I&L a totalisé 685 M€ au T1 2025, soit un recul de 8 % par rapport au T1 2024.
François-Régis de Causans, Directeur Investissement I&L commente : « Le retour de l’I&L dans les stratégies d’investissement s’est brillamment illustré en 2024 avec plus de 5 Mds d’€ investis, et une part de marché historique (40 %). Après un 4e trimestre 2024 particulièrement performant, en raison de la pression pour signer avant la fin de l’année, 2025 a démarré doucement, bénéficiant peu du décalage des opérations.  L’activité est forte depuis plusieurs mois mais les deals prennent beaucoup de temps à se signer », ajoute François-Régis de Causans. 


« Alors qu’il y a quelques années, l’I&L était réservé à des investisseurs spécialistes, aujourd’hui, tous les investisseurs cherchent une exposition à la classe d’actifs. Après une année 2024 principalement animée par des investisseurs internationaux et des transactions core+ et value add, nous assistons à un élargissement des typologies d’investisseurs ainsi que des stratégies, avec le retour des investisseurs français et du core. »
« Le contexte macro-économique et géopolitique a induit une remontée de l’OAT. Avec le retour de la concurrence, cette volatilité n’a finalement que peu d’impact sur le pricing des dossiers en cours et la compression du taux prime sera actée dans les semaines à venir. En revanche, nous assistons à une saine reconstitution de la prime de risque entre les actifs core et les secondaires que ce soit par le prisme de la localisation ou bien de la qualité intrinsèque de l’actif » conclut François-Régis de Causans.