Immostat T1 2025 - Bureaux Ile-de-France/Investissement France : des marchés en convalescence

Paris, le 7 avril 2025 - CBRE, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise réagit aux chiffres Immostat du 1er trimestre 2025.

Bureaux Ile-de-France : Un début d’année dans le continuum de 2024

Avec 419 200 m² placés (- 6 % sur un an et - 20 % comparé à la moyenne décennale), le marché des bureaux franciliens résiste en ce début d’année 2025, poursuivant la tendance de la fin 2024. Alexandre Fontaine, Executive Director Bureaux IDF, détaille : « L’incertitude économique et géopolitique persistante continue sur ce trimestre d’affecter le comportement des entreprises, allongeant les délais de prise de décisions. Nous enregistrons de bons niveaux de demande exprimée et de visites mais qui ne se reflètent toutefois pas dans le volume des transactions. A Paris, le marché continue de se contracter. Il se concentre principalement sur Paris Centre Ouest, dont les volumes transactés sont stables comparés à l’année dernière.

On note néanmoins un recul plus marqué sur les petites surfaces. Paris Nord Est et Paris Sud connaissent un trou d’air, en particulier en raison des transactions > 5 000 m² qui manquent à l’appel ce trimestre. La Défense continue de se démarquer en ce début d’année, plutôt portée par les petites et moyennes surfaces, bénéficiant d’une bonne équation prix/localisation/qualité/divisibilité. D’autres marchés continuent de se maintenir : la 1re Couronne qui profite de la signature de quelques grandes transactions au nord et à l’est, et le Croissant Ouest sur ses marchés de référence (Boulogne, Issy-les-Moulineaux, Levallois...). Sur l’ensemble de l’année 2025, nous attendons une demande placée supérieure à 1,8 million de m². »

Quant à l’offre immédiate, elle poursuit sa tendance haussière (+ 3 % par rapport au trimestre précédent) avec 5 803 000 m². Alexandre Fontaine précise : « Le taux de vacance moyen en Ile-de-France progresse inexorablement et tend vers la barre des 10 %, compte tenu de la dynamique de marché actuelle. » 

Alexandre Fontaine ajoute : « Concernant les loyers, une dichotomie de plus en plus prononcée se dessine. Pour des locaux de qualité très bien localisés dans Paris et la première couronne, qui répondent aux critères des utilisateurs à haute valeur ajoutée, les valeurs prime se consolident. En revanche, sur les localisations cumulant une faible centralité et/ou une mauvaise desserte et/ou une qualité des immeubles moindre, les loyers sont de plus en plus attaqués. Le fossé se creuse entre le prime, qui concerne malgré tout peu d’utilisateurs et de produits, et le reste du marché dont les valeurs se contractent. Cependant, l’effet des loyers élevés à Paris pèse principalement sur les PME qui réfléchissent à réajuster leurs stratégies immobilières. »

Investissement France : volumes en forte hausse, du fait de quelques transactions majeures 

Dans un marché avare en bonnes nouvelles, l’année 2025 démarre fort, avec 3,4 Md€ investis au T1 2025, soit une progression de 67 % par rapport à la même période l’an dernier. Cette performance s’inscrit néanmoins toujours en retrait marqué, de 28 %, par rapport à la moyenne quinquennale des premiers trimestres. 

« Après une année 2024 en reprise graduelle, ce 1er trimestre est encourageant. Attention néanmoins à ne pas crier victoire trop vite : 2 transactions majeures en commerce ont contribué pour plus du tiers du volume total et le climat international, marqué par les incertitudes économiques et géopolitiques, peut avoir un impact non négligeable sur le marché » avertit Nicolas Verdillon, Managing Director Investment Properties.

La transaction Kering, réalisée par Ardian pour le compte d’investisseurs institutionnels, ainsi que la prise de participation de CDC au tour de table du Forum des Halles, ont représenté à elles deux quasi 80 % du 1,3 Md€ du volume investi en commerce, sur ce 1er trimestre, soit 39 % des volumes totaux ! Inversement, l’investissement I&L, pourtant recherché par un nombre toujours croissant d’acteurs, a reculé de 8 % à 685 M€. 

« La lecture des chiffres du 1er trimestre peut être trompeuse : d’un côté, le commerce a bénéficié de deux opérations unitaires importantes, de l’autre, le pipeline fourni en I&L devrait permettre à cette classe d’actifs d’afficher des résultats bien plus flatteurs sur le reste de l’année » anticipe Nicolas Verdillon.

Avec 1,4 Md€ investis, en progression de 65 %, le bureau retrouve un peu d’allant, représentant 41 % des volumes investis. Dans la lignée du 4e trimestre 2024, la classe d’actifs a bénéficié de la finalisation de quelques transactions de plus de 100 M€ : Trinity à La Défense et deux opérations dans Paris, rue Taitbout et boulevard St-Germain. Ces trois transactions ont représenté la moitié des volumes investis en bureau sur le trimestre. 

« Ce début d’année est marqué par une volonté de faire, parfois un peu forcée, des investisseurs. A défaut d’une granularité forte, les volumes ont bénéficié de la poursuite du retour d’opérations supérieures à 100 M€, s’exprimant sur des stratégies variées, notamment value-add, mais également un début modéré d’un retour d’equity core. Pour autant, ce volontarisme des acteurs de marché va devoir composer avec une incertitude et une volatilité accrue. Malgré la baisse des taux courts, la remontée soudaine, de près de 30 pb, de l’OAT 10 ans sur février / mars continue d’interroger la convergence des prix entre acquéreurs et vendeurs. Alors que les marketings en cours ou à venir sont nombreux en ce début d’année, les volumes totaux de 2025 dépendront de la capacité du marché à s’adapter à cet environnement très volatil » note Nicolas Verdillon.