Immobilier résidentiel bloc 2025 : L’année du résidentiel étudiant

Le résidentiel, 2^e classe d’actif à l’investissement en 2025 en France

Avec plus de 1,6 milliard d’euros investis au T4 2025, le marché de l’investissement résidentiel en bloc* en France termine bien l’année et s’approche des 4,3 milliards d’euros pour 2025. « Cette hausse de 30 % des volumes par rapport à 2024 permet à l’immobilier résidentiel de prendre la 2^e place du classement des classes d’actif à l’investissement en France, derrière les bureaux et devant la logistique. Cette belle performance s’explique principalement par des volumes records en résidentiel étudiant et n’indique pas encore le retour en grâce du résidentiel classique » commente François-Xavier Pascal, Directeur Résidentiel Investment Properties chez CBRE France.

Une année pivot pour les résidences étudiantes

Les volumes investis en résidences étudiantes ont encore dépassé les 300 millions d’euros ce trimestre, contre 140 millions d’euros en moyenne ces 5 dernières années. La typologie enregistre ainsi plus de 1,4 milliard d’euros investis en 2025, soit le tiers des volumes en immobilier résidentiel bloc cette année. « Au-delà du chiffre exceptionnel, ce qui est marquant pour le résidentiel étudiant cette année c’est la variété des formats de transactions : rachats de plateformes, reprise d’actifs existants, développements avec ou sans BEFA, etc. Les opérateurs, qui restent les principaux acteurs à l’acquisition, savent s’adapter pour entrer sur le marché ou rester dans la course au maillage territorial. Cette variété ne doit toutefois pas être interprétée comme un emballement du marché, les opérateurs restant très sélectifs sur la localisation et sur certains critères opérationnels notamment la taille des actifs. » analyse François-Xavier Pascal.

Côté résidentiel senior, les volumes ont été dopés en 2025 par la cession par EMEIS de son portefeuille de RSS (Résidences Services Senior) à Twenty Two Real Estate, alors que le reste du marché se concentre sur des formats alternatifs et généralement de petite taille. « La multitude de ces petites opérations démontre que les investisseurs sont parfaitement conscients de la pertinence de développer du logement à destination des seniors. Ils restent toutefois encore frileux à se tourner à nouveau vers les opérateurs de RSS qui pour certains ont maintenant bien rôdé leur business model et sont prêts à accueillir la génération du baby-boom. », estime François-Xavier Pascal.

Un marché résidentiel classique encore en-dessous des attentes

Avec un peu plus de 2,4 milliards d’euros, les volumes en immobilier résidentiel classique sont stables par rapport à 2024 et n’ont pas connu le rebond attendu par la commercialisation de portefeuilles. « Le marché reste par ailleurs pénalisé par la chute des signatures en VEFA, à la fois en Île-de-France et en Région. Mises à part les préemptions, pour l’existant, la majorité des transactions est faite dans une stratégie de détention sur le court-terme et dans une optique de revente à la découpe. Couplée à la rareté des VEFA, cette dynamique va rendre encore plus rares les opportunités d’investissement en bloc dans les prochaines années, une dynamique finalement contraire au résidentiel étudiant. » conclut François-Xavier Pascal

*comprenant le résidentiel classique, logement intermédiaire, résidences étudiantes, résidences seniors, coliving, résidences intergénérationnelles mais excluant le logement social.