Immobilier d’entreprise : 1 entreprise européenne sur 5 en expansion, malgré une stabilisation générale des portefeuilles

Paris, le 6 octobre 2025 – Selon l'enquête 2025 European Office Occupier Survey* de CBRE, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise, une entreprise sur cinq (21 %) cherchant à agrandir ses espaces de bureau, le fait en raison d'une contraction excessive de ses espaces ou d'un retour au bureau plus important que prévu.

Ce chiffre est en très nette hausse puisque seulement 7 % des entreprises prévoyaient de s’agrandir en 2024. Cette évolution témoigne de la difficulté à prévoir suffisamment d’espace pour répondre aux fluctuations liées aux différentes politiques de télétravail en vigueur et des politiques managériales plus incitatives dans les entreprises.

Si la réduction des espaces a connu une plus forte variation d'une année sur l'autre, les entreprises ont identifié deux principales motivations à leur expansion : la croissance de leur activité et de leurs effectifs. A l’inverse, la réduction des surfaces s’explique par l’impact du travail hybride (70 %) et les coûts (56 %).

Retour au bureau : attentes versus réalité

Le décalage entre les attentes des employeurs et la présence effective des collaborateurs continue de freiner le taux d’utilisation des bureaux, avec une moyenne de présence hebdomadaire de 46 % et une moyenne quotidienne de 71 %. Selon l'étude, plus de la moitié des entreprises interrogées (54 %) sont favorables à une présence au bureau de 3 jours et plus par semaine, mais seulement (42 %) des entreprises y parviennent.

L'écart est encore plus marqué dans le secteur des services financiers, où 61 % des entreprises exigent de leurs collaborateurs, une présence à minima de 3 jours par semaine sur site. Cependant, seulement 32 % de ces entreprises parviennent à atteindre cet objectif. Fort de ce constat, 57 % des entreprises du secteur des services financiers s'attendent à une hausse du taux de présence des collaborateurs dans le futur.

En grande majorité, les entreprises sont de plus en plus préoccupées par l’actuel taux de fréquentation des bureaux. Près de 47 % d’entre elles anticipent une hausse de la présence des collaborateurs de 31 %, d’après les conclusions de l’étude. Néanmoins et afin d’y parvenir, les entreprises auront le défi de créer un environnement de travail dynamique et fédérateur.

« Les temps de déplacement optimisés et les services de proximité sont des atouts indéniables, au profit de la stratégie d’attractivité. Pour atteindre des niveaux de fréquentation optimaux, il est indispensable de combiner ces facteurs forts avec des stratégies incitatives. » explique Anna Esteban, Managing Director, Leasing & Occupier Accounts Europe chez CBRE.

Déménagement ou renouvellement : des choix stratégiques

Selon CBRE, le choix de rester dans des bureaux existants ou de déménager varie en fonction de certains critères. L’un des premiers critères de choix, est la préférence des collaborateurs pour l’emplacement – soit près de 72 % des renouvellements et 51 % des déménagements – en seconde position, il s’agit du coût – soit 68 % des renouvellements et 53 % des déménagements, et en troisième position la durabilité – soit 60 % des renouvellements et 58 % des déménagements.

L’offre de nouveaux espaces est une priorité pour les entreprises qui prévoient de déménager au cours des trois prochaines années. Plus de la moitié des entreprises (52 %) s'inquiètent de la disponibilité de locaux bien situés et/ou haut de gamme, en particulier dans le secteur des services financiers (63 %), au Royaume-Uni cela concerne 60 % des entreprises, 57 % en Italie, et 57 % pour les entreprises de plus de 10 000 employés.                                                                                       
« En 2025, les entreprises arbitrent entre la réduction des coûts, l’attractivité des bureaux et la disponibilité des espaces. La contraction des surfaces liée au télétravail a parfois été trop forte, poussant certaines organisations à réévaluer leurs besoins. » commente Caroline Ceccaldi, Executive Director Occupier Advisory CBRE France.

Interrogées sur un éventuel déménagement, 47 % des entreprises privilégieraient les quartiers d'affaires. Cette tendance se confirme particulièrement en Espagne (67 %), en France (64 %), en Allemagne (62 %), en Italie (62 %) et au Royaume-Uni (55 %).

« Notre étude révèle que les entreprises évaluent soigneusement leurs priorités et, par conséquent, adoptent une approche prudente dans leur stratégie immobilière. L'équilibre entre les coûts, la réalisation des objectifs de durabilité, l'attraction et la fidélisation des talents, ainsi que les préoccupations liées à l'offre disponible signifient qu'il n'existe pas de solution unique », conclut Tasos Vezyridis, responsable de la recherche pour le Royaume-Uni et l'Europe continentale.

2025 : année du retour au bureau en France ?

Si les éditions successives de cette étude réalisées en 2023 et 2024, révélaient d’ores et déjà une attente croissante des dirigeants en faveur d’un retour progressif des collaborateurs au bureau, l’année 2025 semble confirmer une tendance de fond. Celle-ci se manifeste notamment par les récents mouvements d’entreprises visant à renégocier les accords d’entreprise, avec pour objectif une réduction du nombre de jours de télétravail.

Selon cette même enquête 2025, en France :

• Une majorité d'entreprises (64 %) envisage de déménager dans les trois prochaines années, ciblant principalement les quartiers d'affaires (47 % de l'ensemble des répondants).
• Les entreprises françaises adoptent également une approche à long terme en matière d'aménagement des espaces de travail, 42 % d'entre elles prévoient un ratio de partage des bureaux supérieur à deux personnes par bureau (36 % de l'ensemble des répondants).
• La durabilité est une préoccupation majeure, puisque 57 % des entreprises françaises se disent prêtes à refuser ou à quitter un bâtiment qui ne répondrait pas à leurs critères de durabilité (40 % de l'ensemble des répondants).
  
  

« Le mouvement en faveur d’un retour au bureau prend de l’ampleur. Cependant, il intervient après plusieurs années de réduction d’empreinte immobilière, de forte densification des espaces et d’une adoption massive du flex-office. » commente Caroline Ceccaldi, Executive Director Occupier Advisory chez CBRE France.

L’instabilité économique et politique entraîne des répercussions directes sur les orientations des entreprises, en conséquence, la flexibilisation des portefeuilles (coworking, hostelling) peut s’imposer comme l’une des réponses immédiates pour les dirigeants. « Quand bien même ces solutions représentent un coût, elles disposent d’un double intérêt pour les entreprises : l’agilité qui permet de répondre aux fluctuations d’effectifs et la transformation des investissements conséquents en charges opérationnelles modulables, grâce à des contrats de prestation de services. » ajoute Caroline Ceccaldi, Executive Director Occupier Advisory chez CBRE France.

Il reviendra aux directions immobilières de trouver le parfait équilibre entre la conciliation d’impératifs économiques et la préservation de l’expérience utilisateur des collaborateurs.

*L'enquête européenne de CBRE de 2025 au sujet des utilisateurs de bureaux a été menée auprès de 117 entreprises européennes, réparties sur neuf secteurs : services financiers, technologie, médias et télécoms, services professionnels, énergie, pétrole et gaz, industrie, logistique, santé et sciences de la vie.