En Europe, la croissance du e-commerce se stabilise à un niveau proche du pic atteint pendant la pandémie

Dans la plupart des principaux marchés européens, la part des dépenses de consommation réalisées en ligne s’est réalignée sur les tendances de croissance de long terme observées avant la pandémie, reflétant une stabilisation des comportements des consommateurs. Si une poursuite de la croissance du e‑commerce est attendue, celle-ci devrait être plus modérée et s’inscrire dans une dynamique cohérente avec un stade de développement plus avancé du marché. 

Le marché européen du e-commerce demeure fortement concentré. Le Royaume-Uni, l'Allemagne et la France représentent à eux seuls plus de 50 % du volume total des ventes en 2025. Certains marchés, notamment l'Espagne, la Pologne et l'Irlande, continuent de surperformer et se situent nettement au-dessus de leurs tendances historiques.

En Espagne et en Pologne, cette croissance est soutenue par une forte adoption du numérique et un meilleur maillage des points de retrait et de dépôt. En Irlande, le soutien durable des pouvoirs publics en faveur du commerce en ligne, le développement des infrastructures logistiques nationales et la poursuite de la transformation numérique ont contribué à maintenir un taux de pénétration du e-commerce d’environ 19 % depuis 2022.

L’e-commerce continue de soutenir la demande logistique à travers l'Europe, bien que les niveaux de demande placée dans ce secteur se soient modérés pour s'établir à 7 % en 2024 et 2025, après avoir atteint des pics de 18 % en 2020 et de 17 % en 2021. La demande s’oriente de plus en plus vers des prestataires de services logistiques tiers (3PL), les occupants privilégiant des entrepôts modernes et compatibles avec l'automatisation, l'accent étant désormais mis sur l'efficacité opérationnelle plutôt que sur l'expansion rapide.

Le commerce physique joue un rôle de plus en plus important dans les stratégies omnicanales. Les commerçants consacrent davantage d'espace à la gestion des commandes en magasin, la part des surfaces de réserve en magasin passe d'environ 15 %, à près de 25 % de la surface locative totale dans certains cas. Parallèlement, notamment dans le secteur du prêt-à-porter, les commerçants facturent de plus en plus souvent les retours par la poste tout en proposant des retours gratuits en magasin, ce qui favorise une fréquentation accrue des points de vente et renforce la demande pour des emplacements commerciaux prime.

Chris Gardener, Head of European Retail, déclare : « La croissance du e-commerce est peut-être plus mesurée, mais elle met en évidence l’importance du commerce physique plutôt que de la diminuer. Les magasins occupent une place de plus en plus centrale dans les stratégies omnicanales, servant à la fois de hubs de traitement des commandes et de vitrines de marque. Cela soutient la demande pour des emplacements commerciaux prime, les enseignes mettant l’accent à la fois sur la qualité et sur l’expérience client. »

Jack Cox, Head of European Industrial & Logistics, ajoute : « L’e-commerce reste une source structurelle de demande pour l'immobilier logistique, mais l'accent s'est clairement déplacé vers l'efficacité et l'optimisation. Les occupants privilégient les entrepôts modernes et prêts pour l'automatisation, et s'associent de plus en plus à des prestataires logistiques tiers pour mettre en place des chaînes d'approvisionnement plus flexibles et résilientes, plutôt que d'étendre rapidement leurs surfaces. »

Le point sur la France

En France, l’e-commerce confirme sa place croissante dans les habitudes de consommation. Cette dynamique est portée par la progression continue du nombre d’acheteurs en ligne, le développement des marketplaces et l’essor de la seconde main. Cependant, le magasin ne disparaît pas pour autant, il évolue, se transformant en un lieu multifonctionnel.

« L’e-commerce entre dans une phase plus mature et renforce le rôle central du magasin. Dans un marché de plus en plus polarisé, les enseignes privilégient des implantations moins nombreuses mais plus qualitatives, capables de capter des flux et concentrer l’offre et les services. Cette évolution accentue la surperformance des emplacements prime, tandis que les actifs secondaires doivent se réinventer » déclare Romain Galerneau, Head of Retail Leasing & Investment Properties CBRE France.

« La croissance du e‑commerce constitue un moteur structurel de la demande en immobilier logistique, qu’il s’agisse de plateformes XXL ou de formats de distribution plus compacts. En effet, l’essor des stratégies omnicanales accélère les besoins en immobilier logistique de proximité en zones urbaines et périurbaines, et confirme le rôle stratégique des messageries dans la rapidité de distribution et la gestion des retours au plus près des bassins de consommation. » ajoute Pierre-Louis Dumont, Directeur général adjoint I&L CBRE France.

Consultez l’étude Europe

Consultez l’étude France