Immostat T2 2026 - La logistique française retrouve du souffle au deuxième trimestre

CBRE, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise réagit aux chiffres Immostat du 2^e trimestre 2026. Pierre-Louis Dumont (Managing Director I&L France), Nicolas Chapuzet (Head of Leasing Logistique France) et François-Régis de Causans (Co-Head Capital Markets France) commentent les chiffres et livrent leur vision des mois à venir.

Marché des utilisateurs : un rebond marqué au 2^e trimestre après un début d’année atone

Avec 1,5 M de m² commercialisés au 1^er semestre 2026, le marché français de l'immobilier logistique > 5 000 m² résiste dans un environnement macroéconomique complexe. En retrait de seulement 13 % par rapport au 1^er semestre 2025, l'activité a surtout retrouvé de la vigueur au 2^e trimestre avec plus d’1 M de m² placés. « Après un 1^er trimestre particulièrement attentiste, le rebond observé au 2^e trimestre illustre la capacité d'adaptation des acteurs du marché logistique. Cette accélération résulte certes d'un effet de rattrapage, avec la concrétisation d'opérations initialement envisagées en début d'année, mais également d'un rééquilibrage progressif entre les attentes des utilisateurs et celles des propriétaires. L'accalmie observée sur les loyers, conjuguée à des conditions commerciales plus adaptées aux réalités économiques actuelles, a permis de relancer la prise de décision, tant sur les produits neufs que de seconde main » commente Pierre-Louis Dumont, Managing Director I&L France.

L’accélération enregistrée au 2^e trimestre s'accompagne d'un élargissement du spectre utilisateurs. Alors que l'activité était essentiellement portée en début d'année par les logisticiens et, dans une moindre mesure, les chargeurs industriels, le trimestre a vu le retour des acteurs du e-commerce ainsi qu'une opération significative de la grande distribution, contribuant à diversifier les moteurs de la demande. « Le e-commerce s'est particulièrement distingué au cours du trimestre, concentrant plus d'un tiers des volumes commercialisés. Amazon a en grande partie contribué à cette dynamique avec plusieurs implantations, dont un projet majeur de centre de distribution dans le Haut-Rhin. Cette opération propulse le Grand Est en tête du classement national devant l'Île-de-France et les Hauts-de-France, dans un contexte de reprise de l'activité observé sur la majorité des pôles logistiques, historiques comme secondaires » analyse Nicolas Chapuzet, Head of Leasing Logistique France.

De plus, les utilisateurs continuent de privilégier les plateformes logistiques de dernière génération, particulièrement sur les grands gabarits. Cette appétence se traduit par une part du neuf atteignant environ 2/3 de la demande placée au 1^er semestre 2026, portée par une vaste majorité de transactions > 30 000 m² réalisées sur des entrepôts neufs ou à construire. La seconde main reste quant à elle davantage représentée sur les formats plus réduits, reflétant un marché animé par des mouvements de libération et de repositionnement des utilisateurs.

Côté offre, le regain d’activité au 2^e trimestre permet une légère contraction des disponibilités immédiates. Le taux de vacance national recule ainsi sous la barre des 7 %, un niveau qui reste compatible avec le bon fonctionnement du marché et laisse aux utilisateurs de réelles capacités d'arbitrage. Cette évolution intervient dans un contexte marqué par un volume de libérations toujours conséquent et plusieurs livraisons d'entrepôts développés en blanc, soulignant la capacité retrouvée de la demande à absorber une partie de l'offre mise sur le marché. «Après un début d’année en territoire négatif, l’absorption nette redevient positive ce trimestre. Il s'agit d'un signal encourageant, qui témoigne d'une nouvelle progression du parc occupé. Pour autant, l'équilibre demeure fragile. Avec plus de 5,2 M de m² immédiatement disponibles à l'échelle nationale et un pipeline d'offre future toujours conséquent, la capacité d'absorption du marché reste l'un des principaux enjeux pour les mois à venir. Si la demande reste présente, elle continue de s'exprimer avec prudence dans une conjoncture toujours peu lisible, marquée par une consommation atone, une visibilité économique réduite et des tensions internationales persistantes » précise Pierre-Louis Dumont.

Investissement I&L : des volumes en trompe-l’œil

2,9 Mds € ont été investis en immobilier industriel et logistique au 1^er semestre 2026, dont près de 2,6 Mds € concentrés sur le seul 2^e trimestre. Une envolée qui s’explique par la finalisation du méga‑deal entre Blackstone et Proudreed qui concentre 90 % des volumes du 2^e trimestre. « Avec l’acquisition du portefeuille I&L de Proudreed, Blackstone réalise l’une des transactions les plus marquantes de l’année en France, si ce n’est la plus importante. Composé d’environ 500 actifs répartis sur l’ensemble du territoire, mêlant locaux et parcs d’activités, logistique urbaine et entrepôts logistiques, ce portefeuille illustre à la fois la diversité et la qualité des fondamentaux du marché I&L français » commente François-Régis de Causans, Co-Head of Capital Markets France.

En dehors de cette opération exceptionnelle, l’activité apparaît nettement plus limitée, avec à peine 300 M€ investis sur le reste du marché au 2^e trimestre 2026, en lien avec un pipeline peu étoffé au 2^nd semestre 2025. Dans le même temps, la persistance des incertitudes à l’échelle mondiale, couplée à une conjoncture française morose, allonge les cycles de décision. Par ailleurs, l’élan opportuniste et les stratégies de diversification engagées à la sortie de la crise sanitaire contribuent aujourd’hui moins à la dynamique du marché. Dans ce contexte, les acheteurs présents font preuve d’une prudence accrue. « Si les capitaux demeurent disponibles, leur déploiement se concentre sur des actifs de qualité, bien localisés et proposés à des niveaux de prix cohérents avec les conditions de marché. Cette discipline traduit une exigence renforcée en matière de rendement et participe au rééquilibrage progressif des négociations dans un environnement financier contraint. Une tendance générale à la décompression des taux prime I&L se profile, étroitement conditionnée à l’évolution des taux souverains et du coût de financement de la dette, afin de reconstituer une prime de risque immobilière satisfaisante » détaille François-Régis de Causans.

Finalement, « le marché de l’investissement I&L reste marqué par une profondeur limitée, avec des volumes concentrés sur une transaction de grande ampleur. Toutefois, plusieurs signaux indiquent une amélioration progressive sans pour autant annoncer une reprise franche. La meilleure acceptation des niveaux de valeurs et la reconstitution de l’offre devraient soutenir l’activité dans les prochains mois, tandis que plusieurs négociations en cours témoignent d’un intérêt toujours marqué pour la classe d’actifs » conclut François-Régis de Causans.