Le vieillissement de la population en Europe porte l’investissement en immobilier de santé à un niveau record, selon CBRE

Paris, le 8 octobre 2026 – CBRE France, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise, révèle que l’investissement en immobilier de santé en Europe a atteint le niveau record de 23,2 milliards d’euros en 2025, signe de l’attractivité croissante du secteur auprès des investisseurs institutionnels en quête de revenus résilients et de perspectives de croissance à long terme, soutenues par de puissantes tendances démographiques.

Selon la dernière étude de CBRE, European Healthcare 2026, l’immobilier de santé s’est fermement installé au coeur du marché de l’investissement, avec des volumes de transactions qui ont atteint un point haut historique en 2025 et 5,6 milliards d’euros supplémentaires investis au premier semestre 2026, en hausse de 27 % sur un an.

Cette dynamique est portée par le vieillissement de la population. D’ici 2034, le nombre de personnes âgées de 65 ans et plus devrait augmenter de 31,3 millions en Europe, ce qui générera une demande soutenue en matière de prise en charge des seniors, d’établissements de santé, d’infrastructures de soins de premier recours et de services de santé de proximité.

L’intérêt des investisseurs continue de se renforcer, à mesure que l’immobilier de santé conforte sa réputation de secteur défensif, adossé à des besoins essentiels. Les travaux de recherche de CBRE montrent que la part de l’immobilier de santé dans les préférences d’allocation des investisseurs en actifs alternatifs est passée de 19 % en 2023 à 40 % en 2025, reflet d’un appétit croissant pour la stabilité des flux de trésorerie, les baux de longue durée et les revenus majoritairement indexés sur l’inflation qui caractérisent ce secteur.

Les capitaux transfrontaliers jouent un rôle de plus en plus important sur ce marché : ils ont représenté plus de la moitié des volumes investis en immobilier de santé en Europe au premier semestre 2026. Le secteur suscite également un intérêt croissant de la part des investisseurs en infrastructure, ce qui renforce sa position de classe d’actifs stratégique à la croisée de deux grands domaines de l’investissement : immobilier et infrastructure.

Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) demeurent la thématique d’investissement dominante en Europe. Les investissements dans les maisons de retraite médicalisées ont atteint 5,5 milliards d’euros en 2025, soit près du double du niveau de 2023, les investisseurs continuant de cibler des actifs résilients sur le plan opérationnel, soutenus par une demande démographique de long terme. Les centres de soins de premier recours, dont des immeubles de bureaux transformés vers un usage médical, font également l’objet d’un intérêt grandissant.

Focus France

En France, l’immobilier de santé a représenté environ 4 % des volumes investis en Europe entre 2019 et le premier semestre 2026. Le secteur hospitalier privé y est ouvert à l’investissement : les cliniques privées à but lucratif sont bien implantées et largement financées par l’Assurance maladie, et 39 % des capacités hospitalières relèvent du secteur privé, selon l’OCDE. Le taux de rendement prime des maisons de retraite médicalisées s’est quant à lui stabilisé à 5 %.
A date, 120 M€ ont été investis en immobilier de santé en France, auxquels il faut ajouter environ 500 M€ correspondant à la part française de l’acquisition par Aedifica de Cofinimmo. En parallèle de ces volumes, il faut souligner le regain d’intérêt observé pour les EHPAD, après plusieurs années particulièrement difficiles sur le plan de l’investissement.

« En France, le taux de rendement prime des EHPAD ressort à 5 % mais ne concerne que des actifs parisiens. Pour apprécier la valeur d'un actif de santé, la localisation, la solidité de l'exploitant, le taux d’effort, le cadre réglementaire et la qualité de l'immobilier sont les critères déterminants pour les investisseurs. » Aurélie Basnier, Directrice Actifs de santé et résidences gérées, CBRE France

« La France réunit de réels atouts en matière d’immobilier de santé : un secteur hospitalier privé bien établi, ouvert à l’investissement et largement financé par l’Assurance maladie, ainsi que des besoins portés par les mêmes tendances démographiques que dans le reste de l’Europe. Avec environ 4 % des volumes investis en Europe, le marché français dispose encore d’une importante marge de progression, ce qui laisse entrevoir des perspectives prometteuses pour les investisseurs. » François-Xavier Pascal, Directeur Résidentiel Investment Properties, CBRE France

« L’immobilier de santé est de plus en plus reconnu comme un secteur central de l’immobilier, soutenu par le vieillissement de la population, des revenus résilients et une demande structurelle de long terme. » Sarah Livingston, Head of Healthcare Advisory, CBRE UK

« Si les systèmes de santé varient sensiblement d’un pays européen à l’autre, les investisseurs se concentrent de plus en plus sur les marchés où les tendances démographiques, les réformes en matière de santé et la rareté de l’offre créent des opportunités particulièrement attractives. À mesure que l’immobilier de santé s’inscrit davantage dans le champ des infrastructures sociales, le secteur attire un éventail plus large de capitaux institutionnels en quête de revenus stables et de croissance à long terme. » Alice Marwick, Head of OPRE Research, CBRE UK

Retrouvez notre étude European Healthcare 2026 en pièce jointe et sur notre site internet cbre.fr