« Coup de froid » sur le marché des bureaux en régions

CBRE, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise, décrypte les résultats du premier semestre 2026 sur le marché des bureaux des 12 grandes métropoles régionales*. Stanislas Leborgne, Executive Director Régions et Yves Gourdin, Executive Director Investissement Régions, dressent le bilan et les perspectives.

 

Une demande placée à moins d’un demi-million de m², son plus faible niveau enregistré depuis 20 ans

 

Si 2025 s’est conclu par des volumes en forte retrait, le premier semestre 2026 n’annonce aucune reprise de l’activité. La demande placée a atteint moins de 500 000 m² et a été en très nette correction par rapport à son niveau du premier semestre 2025 (- 31 %).

 

Ce contrecoup dénote un immobilisme renforcé des utilisateurs face à une conjoncture qui manque d’une stabilité propice aux mouvements immobiliers. En effet, les perspectives conjoncturelles ne sont pas de bon augure, allongeant les prises de décisions des utilisateurs. Le constat s’applique à l’ensemble des classes de surfaces, mais ce sont surtout les grands utilisateurs qui sont absents.

 

En effet, sur les six premiers mois de l’année, seulement 4 grandes transactions, supérieures à 5 000 m², ont été enregistré sur les 12 principales métropoles pour 30 800 m². Au premier semestre de l’année dernière, nous en comptions 12 pour 113 500 m². Le retrait des grandes transactions a donc fortement pénalisé la dynamique, dont les marchés en régions ont pu prendre appui en 2025 pour limiter la baisse de leurs volumes.

 

Stanislas Leborgne, Executive Director Régions, commente : « Le marché continue de subir une triple peine. Primo, la politique de stay versus go est encore d’actualité face à une conjoncture trop instable pour entreprendre des mouvements. Cela privilégie les renégociations de baux, au détriment de nouvelles consommations de surfaces et, donc, au nombre de transactions. Secundo, les stratégies de rationalisation convoquent l’idée d’une consommation optimale des surfaces – consommer mieux, mais consommer moins. Dès lors, la surface moyenne commercialisée tend à diminuer, entravant la croissance des volumes. Tertio, le manque croissant de produits de qualité, centraux et performants, ne positionne pas le marché sur une possible voie de reprise à court terme, faute d’opportunité pour les utilisateurs».

 

Stanislas Leborgne ajoute : « Quelques métropoles semblent résister, à l’instar de Nantes, Grenoble ou Strasbourg, mais ce sont surtout des effets de rattrapagesaprès une année 2025 au point bas historique. Pour d’autres métropoles, la demande placée s’est nettement corrigée après l’abondance de grandes transactions l’année dernière. Cependant, l’ensemble des métropoles n’a pas retrouvé les volumes équivalents à leur moyenne historique. Quelques autres grandes transactions sont accompagnées par nos équipes et sont dans le pipeline du second semestre. Nous pourrions ainsi espérer une correction moins brutale sur la deuxième partie l’année. »

Une offre de plus en plus déconnectée des besoins

 

L’offre immédiate atteint un niveau historiquement élevé à quasiment 3 millions de m² fin juin 2026. Elle continue d’augmenter sous l’effet des libérations de surfaces et de la faible absorption. Le taux de vacance augmente mécaniquement pour atteindre les 7 % sur le marché des 12 métropoles régionales.

 

La hausse de l’offre immédiate ne doit pas occulter le manque de produits neufs dont l’alimentation a été perturbée par les conditions du marché de l’investissement. « Les livraisons se font de plus en plus rare depuis les deux dernières années car les turbulences du marché de la promotion au moment de la crise ukrainienne ont entravé le lancement de nouveaux projets. Le marché des régions manque même de programmes d’envergure et en particulier sur les secteurs de prédilections des utilisateurs – c’est-à-dire dans les quartiers les plus centraux et les plus connectés. » explique Stanislas Leborgne.

 

En effet, les produits neufs ne correspondent qu’à 20 % du stock immédiatement disponible. Ils sont aussi inégalement distribués, la majorité se situant en dehors des secteurs prime. Face à ce déséquilibre, la liquidité commerciale de certains produits doit être au cœur des nouvelles stratégies de gestion.

 

« Les utilisateurs sont friands de surfaces en bon état si l’offre neuve vient à manquer dans leur secteur de recherche. Dès lors, un immeuble de bon standing, rénové, pourrait substituer un immeuble neuf. Ce constat est d’autant plus vérifié pour des produits hyper-centraux, qui se situent dans les secteurs prime ou gare. En dehors de ces immeubles d’exception, la liquidité commerciale de certains produits doit être le sujet moteur des stratégies immobilières. Pour les plus vétustes, il peut appeler un spectre de levier de création de valeur ; rénovation, restructuration ou même changement d’usage. Ce sujet est prégnant pour certains produits à la périphérie des grandes villes qui ne répondent plus aux besoins des utilisateurs étant donné leur état ou leur localisation et dont les valeurs présentées ont plus de mal à se justifier. » conclut Stanislas Leborgne.

 

Investissement : un premier semestre poussif, sans grandes signatures

 

Les volumes investis en immobilier de bureaux ont représenté 340 millions d’euros sur l’ensemble du marché en régions. Ce sont les plus faibles niveaux enregistrés depuis ces vingt dernières années.

 

Yves Gourdin, Executive Director Investissement Régions, analyse : « Fin 2025, nous sentions une phase de rapprochement sur les conditions de prix entre vendeurs et acquéreurs. Les évènements géopolitiques du début de l’année ont malheureusement dégradé cette détente, la reprise des négociations et donc des volumes. Depuis, l’inflation remonte, l’OAT tangente les 3,90 % et la Banque Centrale Européenne a relevé ses taux de 25 points de base. Les conditions planchers ont donc changé ».

 

Le nombre de transactions est en effet en baisse par rapport au premier semestre 2025 avec 53 enregistrées vs. dix de plus il y a un an. L’essentiel, voire les deux-tiers, concernent des transactions à petits volumes, inférieurs à 5 millions d’euros.

 

« Pour la troisième année consécutive, le marché des régions ne témoigne pas de transaction d’envergure. La frilosité des investisseurs sur les grands volumes résulte de plusieurs facteurs. La concurrence de taux, tout d’abord, avec d’autres marchés européens qui présentent des taux plus attractifs pour les investisseurs au panel extranational. Ensuite, les caractéristiques de l’actif, telles que sa localisation, sa surface, sa divisibilité et son état, déterminent son risque commercial et donc sa liquidité. Face à un marché utilisateur encore hésitant, les investisseurs se concentrent donc sur des acquisitions avec un faible risque en capital et un rendement immédiat. » précise Yves Gourdin.

 

Le marché de l’investissement doit trouver son équilibre entre financement, risque et rendement. « Les acteurs ne doivent pas minimiser les bons fondamentaux du marché des régions dans leurs stratégies d’acquisition. La demande locative pour les actifs de très bonne qualité reste soutenue et le potentiel de croissance des valeurs peut permettre de soutenir leur rentabilité. Si l’assouplissement des conditions monétaires est l’élément numéro un d’une reprise, ils ne peuvent pas être considérés comme l’unique facteur – preuve en est avec les investissements en VEFA de ces dernières années, pour lesquelles les valeurs vénales ont plutôt bien tenu depuis. » conclut Yves Gourdin. 

*sur le marché des 12 grandes métropoles régionales (Aix-Marseille, Bordeaux, Grenoble, Lille, Lyon, Montpellier, Nantes, Nice-Sophia Antipolis, Rennes, Rouen, Strasbourg, Toulouse