Bureaux : une année 2023 contrastée pour les marchés utilisateurs et de l’investissement

CBRE, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise réagit aux chiffres Immostat du 4ème trimestre 2023. 

Bureaux Ile-de-France : une demande résiliente mais insuffisante pour absorber l’offre

Avec 1 932 000 m² placés, l’activité sur le marché des bureaux en Ile-de-France s’est montrée relativement résiliente 
(- 12 % comparé à la moyenne décennale) en dépit de l’environnement politico-économique chahuté (croissance économique molle, inflation élevée, conflits géopolitiques) et des changements structurels du bureau (modes de travail hybrides, besoin d’optimisation des coûts, etc). 

Alexandre Fontaine, Executive Director Bureaux IDF, détaille : « L’activité sur ce 4ème trimestre 2023 (526 200 m² soit - 21 % comparé à la moyenne décennale) aurait dû être meilleure, notamment sur le créneau des grandes transactions où des reports de signatures au 1er trimestre 2024 ont été constatés ».  Il ajoute : « Le début d’année 2024 devrait donc être dynamique sur ce créneau de surfaces ».

Ces chiffres globaux cachent néanmoins des réalités très contrastées selon les territoires. Alexandre Fontaine ajoute : « Le marché des bureaux est aujourd’hui fracturé. Sur l’année 2023, le phénomène de resserrement de la demande sur les marchés tertiaires les plus établis, ancré depuis la crise du COVID, s’est poursuivi. Seuls Paris Centre Ouest, Paris 3/4/10/11, Paris 5/6/7 et la 1ère Couronne Sud affichent des niveaux de demande placée supérieurs aux tendances de long terme. Sur le reste du territoire, la demande reste relativement timide et cela se ressent sur les dynamiques d’offres et de loyers. »

Si la demande de bureaux cumulée en IDF reste présente, elle s’avère insuffisante pour parvenir à absorber l’offre immédiate disponible qui continue d’augmenter pour atteindre 4 759 000 m² au 4ème trimestre 2023 (+ 2,7 % par rapport au trimestre précédent). Alexandre Fontaine précise : « La bonne nouvelle est que l’offre augmente dans Paris ce qui permettra d’apporter un peu de fluidité à ce marché sous-offreur. En revanche, en périphérie, les nouvelles sont moins bonnes… La qualité de l’offre disponible continue de se dégrader sur certains territoires, dont les 1ères Couronnes Sud et Est, où les libérations de surfaces en état d’usage continuent de progresser ».   

Investissement France : des signes de bon augure mais pas d’euphorie en 2024 

Sans étonnement, les derniers mois de 2023 ont encore accentué la baisse des volumes annuels investis qui atteignent 12,1 Mds soit - 61 % par rapport à la moyenne quinquennale : le marché de l'investissement en immobilier d’entreprise banalisé 2023 est divisé par 2,5, conséquence des difficultés rencontrées dans la correction des prix et du niveau de liquidités disponibles pour l’immobilier.
 
Nicolas Verdillon, Managing Director Investment Properties précise : « Attention à l'euphorie qu'ont générée les premières nouvelles sur le ralentissement de l'inflation, même si elles sont de très bon augure pour la suite ». Certes, une stabilisation des taux directeurs, voire comme certains l'annoncent une baisse potentielle à mi 2024 ne peuvent qu'aller dans le bon sens pour refluidifier le marché de l'investissement et aider à donner une vision sur la zone d'atterrissage de l'OAT. Néanmoins, cette dernière reste encore volatile et pourrait se stabiliser dans les mois qui viennent à un niveau un peu plus élevé que celui de cette fin d’année 2023. 
Par ailleurs, pour bien flécher de nouveau les capitaux sur l'immobilier, il faudra rajouter, en plus des primes de risque habituelles, une prime de "ré-attractivité" ainsi que pour certains actifs une prime environnementale. 
« Aussi, l’année 2024 se profile comme une année toujours en repositionnement mais, un peu plus active et dynamique », conclut Nicolas Verdillon.