Chiffres Immostat 2023 - Immobilier logistique : un 3ème trimestre mitigé mais des signaux encourageants

Paris, le 6 octobre 2023 - CBRE, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise réagit aux chiffres Immostat du 3ème trimestre 2023. Après un 1er semestre en repli sur fond de signaux conjoncturels contrastés, le 3ème trimestre ouvre la voie au rééquilibrage du marché français de l’immobilier logistique. Pierre-Louis Dumont, Directeur Exécutif Agence I&L France et François-Régis de Causans, Directeur Investissement I&L dressent le bilan des 9 premiers mois de l’année et se projettent à fin 2023.

Le marché des utilisateurs ralentit mais ne rompt pas

Avec 2,6 M de m² commercialisés entre janvier et septembre 2023, le marché français de l’immobilier logistique > 5 000 m² accuse un repli de 24 % par rapport à 2022 et se positionne 18 % en-dessous de la moyenne quinquennale. Après un 1er semestre en demi-teinte marqué par le net recul de la demande placée au 2ème trimestre, le marché des utilisateurs continue de marquer le pas au 3ème trimestre, une conséquence logique du refroidissement de l’activité économique et de la pénurie d’offre dans une partie des pôles de l’Hexagone. Alors que les entreprises restent impactées par la hausse des coûts et le climat d’incertitudes maintenues, affirmer que l’attentisme serait la seule option valable pour les utilisateurs en cette période singulière ne reflète pas pour autant la réalité du marché. « Si le marché de l’immobilier logistique pâtit particulièrement du retrait des transactions XXL > 50 000 m² depuis le début de l’année sous l’effet du net ralentissement de la demande exprimée par les acteurs de la grande distribution et du e-commerce, le segment des opérations de taille modeste et intermédiaire continue de performer » déclare Pierre-Louis Dumont, Directeur Exécutif Agence I&L France. 

La baisse d’activité des utilisateurs est également à nuancer selon les secteurs géographiques. Alors que les marchés historiques de la dorsale ne représentent plus que 51 % de la demande placée nationale sur les 9 premiers mois de l’année - étant donné le manque criant d’offres neuves disponibles et la raréfaction des fonciers à Paris, Lyon et Marseille, les pôles secondaires profitent d’un regain d’intérêt de la part des utilisateurs. Citons notamment la performance honorable de la région Centre-Val de Loire qui s’installe comme le 2ème marché français, derrière les Hauts-de-France.

Après avoir atteint un niveau plancher à fin 2022, l’offre immédiate poursuit son évolution à la hausse dans l’Hexagone à la fin du 3ème trimestre 2023. « La hausse des disponibilités, résultant de l’effet conjoint de livraisons de programmes en blanc et de libérations, n’est pas pour autant synonyme d’une plus grande fluidité pour les marchés sous tension. Les taux de vacance se maintiennent sous le seuil des 5 % sur les marchés profonds et structurellement sous-offreurs de la dorsale à l’instar de Paris, Lyon et Marseille » précise Pierre-Louis Dumont. En dépit de l’affaiblissement de la consommation des ménages et de la dégradation des perspectives de croissance, l’offre libérable certaine demeure stable, signe de la robustesse du marché locatif. Finalement, au-delà des défis posés par l’impératif ZAN, la problématique de l’équilibre financier des nouveaux développements continue de limiter le réapprovisionnement du marché en offre neuve. Ces tensions entretiennent la spirale ascendante des loyers sur les secteurs sous-offreurs et leurs territoires limitrophes.

Pierre-Louis Dumont ajoute : « Bien que le contexte de tumulte macro-économique risque encore de peser sur les stratégies de prises à bail ou d’acquisitions des utilisateurs, nous restons confiants sur les perspectives d’activité du 4ème trimestre. La demande placée devrait s’orienter autour des 3,8 M de m² à fin 2023 ».

Investissement I&L : la chute des volumes se poursuit mais les perspectives s’éclaircissent

1,6 Mds d’€ ont été investis en immobilier industriel et logistique au cours des 9 premiers mois de l’année, ce qui représente une baisse de 58 % par rapport à la moyenne quinquennale. Après une période d’attentisme qui s’est répercutée sur les volumes du 1er semestre 2023, le changement de paradigme macro-financier continue d’impacter le marché français de l’investissement I&L au 3ème trimestre, avec seulement un peu plus de 400 M d’€ investis. « Si les investisseurs toujours actifs sur le marché se sont principalement concentrés sur des opérations unitaires de petit volume depuis le début de l’année, la tendance est en train d’évoluer avec le retour des opérations sous forme de portefeuilles et de taille plus conséquente » observe François-Régis de Causans, Directeur Investissement I&L. Les investisseurs réaffirment leur conviction pour les actifs I&L à mesure que la lecture des valorisations se précise, comme en témoignent les marques d’intérêts éprouvées sur les derniers appels d’offres lancés. « Porté par l’orientation structurellement favorable de son sous-jacent locatif, le marché de l’investissement I&L devrait se redresser graduellement à partir du 4ème trimestre, nous laissant entrevoir un atterrissage aux alentours de 3 Mds d’€ à fin 2023 » conclut François-Régis de Causans.