Communiqué de presse

Chiffres Immostat - Bureaux T3 2023 : Des trajectoires divergentes pour les marchés utilisateurs et de l’investissement

CBRE, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise réagit aux chiffres Immostat du 3ème trimestre 2023.

octobre 6, 2023

Immostat march de limmobilier de bureaux T3 2023

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Paris, le 6 octobre 2023 - CBRE, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise réagit aux chiffres Immostat du 3ème trimestre 2023. 

Un bon 3ème trimestre marqué par le rebond des grandes transactions 

Sur les 9 premiers mois de l’année, l’activité sur le marché des bureaux en Ile-de-France affiche un léger repli avec 1 351 600 m² de bureaux placés (- 12 % sur un an et - 11 % comparé à la moyenne décennale). 
Alexandre Fontaine, Executive Director Bureaux IDF, commente : « Le faible niveau de croissance économique (+ 0,9 % anticipé pour 2023 par la Banque de France) et les logiques d’optimisation des coûts et de réductions surfaciques, notamment de certains grands groupes, continuent de freiner l’activité. Le marché reste néanmoins relativement résilient au regard de ce contexte, ce qui contraste avec les tendances sur le marché de l’investissement. »

Après un 1er semestre relativement timide, l’activité s’améliore sur ce 3ème trimestre 2023 retrouvant des niveaux classiques de volumes de commercialisations avec 484 800 m² placés. La demande placée sur le créneau des petites et moyennes surfaces s’est montrée robuste et le segment des grandes transactions a enregistré un réel rebond avec 17 transactions > 5 000 m² signées sur ce 3ème trimestre 2023. « Sur ces 3 derniers mois, la demande placée des grands utilisateurs s’homogénéise davantage sur l’ensemble du territoire avec 4 signatures comptabilisées dans Paris Sud et 6 transactions dans le Croissant Ouest. Hors Paris intra-muros, l’enseignement et le secteur public ont été très actifs au cours de ce trimestre » détaille Alexandre Fontaine. « Cette meilleure répartition de l’activité sur le > 5 000 m² ne doit pourtant pas cacher une tendance de fond. Le marché des bureaux en Ile-de-France est aujourd’hui très polarisé avec des mouvements qui se concentrent surtout sur les marchés tertiaires les plus établis et les mieux connectés. Un marché des bureaux à plusieurs visages qui devrait perdurer... Une vingtaine d’opérations > 5 000 m² sont attendues d’ici la fin de l’année dont près de la moitié se signerait dans Paris intra-muros. A fin 2023, la demande placée devrait ainsi s’orienter autour d’1,9 million de m² avec près de 60 transactions > 5 000 m². » 

Du côté de l’offre immédiate, elle continue d’augmenter et atteint 4,6 millions de m² à fin septembre 2023, sous l’effet conjoint de livraisons de programmes neufs / restructurés en attente de commercialisations mais surtout de libérations de surfaces en état d’usage. La fragmentation du marché se poursuit. L’augmentation de la vacance est principalement marquée en 1ère Couronne. Alexandre Fontaine précise : « Ces marchés encore très endogènes et bénéficiant d’une offre neuve / restructurée abondante sont en effet confrontés à des libérations de surfaces en état d’usage ». 

Les clivages se cristallisent aussi au niveau de la dynamique des valeurs locatives. Les loyers faciaux continuent de progresser dans les secteurs les plus établis de Paris pour des surfaces neuves / restructurées / rénovées mais aussi en état d’usage. Alexandre Fontaine ajoute : « Avec un ILAT en hausse de + 6,5 % sur un an au 2ème trimestre 2023, l’inflation va continuer de tirer les loyers à la hausse dans les secteurs peu offreurs. En périphérie, les dynamiques sont plus contrastées. L’abondance de l’offre freine les progressions de valeurs, même si certains actifs prime parviennent à sortir du lot. Au sein d’un même territoire, on constate de fortes divergences entre les loyers neufs et en état d’usage. «   

Investissement France : accélération de la baisse des volumes transactés  

Avec 8,7 Mds € comptabilisés depuis le début de l’année, les volumes investis en immobilier d’entreprise banalisé sont en diminution de 54 % par rapport à la moyenne quinquennale. Ces montants investis baissent notablement trimestre après trimestre :  6,6 Mds € au T4 2022, 3,8 Mds au T1, suivis de 2,9 Mds au T2 puis de 2 Mds au T3… La performance du T3 est la suite logique de l’attentisme de l’ensemble des intervenants de marché. Le T4 ne renversera certainement pas la tendance : nous prévoyons une baisse du volume annuel d’au moins 50 %. 

Toutefois, des frémissements sont perceptibles au niveau de l’activité : les récentes recommandations de l’AMF, la meilleure acceptation d’un environnement de taux higher for longer ou encore la nécessité de retrouver de la liquidité ont déclenché quelques premières prises de décision. « Certains vendeurs sont plus enclins à se confronter à la réalité du marché, même s’ils s’arrêtent parfois en cours de route. Les propriétaires ont passé un nouveau cap cet été et les volumes mis à la vente devraient augmenter dans les mois qui viennent, progressivement mais sûrement » précise Nicolas Verdillon, Managing Director Investment Properties. 

Si l’on commence à voir des décotes réelles de prix dans certaines transactions, celles-ci sont encore souvent insuffisantes : malgré l’effort consenti par les vendeurs, la prime de risque immobilière n’est malheureusement toujours pas reconstituée pour redonner suffisamment d’attractivité au secteur. 
Dès lors, certains investisseurs commencent à regarder l’immobilier par le biais du financement au travers de fonds de dette, plus rémunérateurs, plutôt que par le biais de l’acquisition en direct. 

Les vendeurs sont au milieu du gué : il faudra encore du temps pour intégrer les baisses de prix et absorber les moins-values. « On commence à réentendre le mot oublié de « défaisance » … Si certains aspects de cette crise nous rappellent celle des années 1990, son issue devrait néanmoins être plus rapide, et avec probablement à terme l’intervention d’acteurs étrangers opportunistes. En effet, le marché est devenu un marché d’acheteurs, où les décotes pourraient générer des opportunités pour se positionner sur le marché français » conclut Nicolas Verdillon. 

A propos de CBRE : 
Groupe CBRE, Inc. (NYSE:CBRE), société cotée du Fortune 500 et du S&P 500 dont le siège social est à Dallas, est la plus grande société de services et d'investissement en immobilier commercial au monde (sur la base du chiffre d'affaires 2021). La société emploie plus de 100 000 personnes au service de clients dans plus de 100 pays. CBRE s’adresse à différentes typologies de clients et offre une large gamme de services intégrés, notamment la gestion des installations, des transactions et des projets, la gestion immobilière, la gestion des investissements, l’évaluation et la valorisation, la location de biens immobiliers, le conseil stratégique, la vente de biens immobiliers, les services hypothécaires et les services de développement.  www.cbre.fr