Immostat T3 2025 L’immobilier logistique français face à l’accumulation des chocs

Le marché des utilisateurs logistiques repose sur un plancher bas à défaut d’embellie conjoncturelle majeure

Avec 2,1 millions de m² commercialisés sur les 9 premiers mois de l’année, le marché français de l’immobilier logistique > 5 000 m² affiche un repli de 17 % sur un an et de 31 % par rapport à la moyenne quinquennale. « Rarement le marché des utilisateurs logistiques a été aussi perturbé par autant de chocs exogènes et d’instabilité d’ordre économique, réglementaire, fiscale, budgétaire, politique, géopolitique… Les multiples incertitudes qui secouent les agents économiques depuis le début de l’année maintiennent le moral des ménages et la confiance des entreprises en deçà des moyennes de long terme. Si l’accord conclu sur les droits de douane cet été offre un peu plus de prévisibilité dans les relations commerciales, d’autres aléas sont venus s’ajouter à l’équation tels que le projet de loi de simplification et l’instabilité politique française, qui génèrent de l’attentisme chez les utilisateurs. Dans ce contexte, le 3^e trimestre 2025 n’aura pas permis d’inverser la tendance avec seulement 442 000 m² placés. Le marché locatif demeure sur un plancher bas dans l’attente de nouvelles impulsions » commente Pierre-Louis Dumont, Managing Director I&L France.

« Sur les 9 premiers mois de l’année, la répartition géographique des transactions confirme la prééminence des marchés de la dorsale (Lille–Paris–Lyon–Marseille) qui concentrent plus de 60 % des volumes placés. L’Ile-de-France reste en tête du classement régional avec 432 000 m² placés depuis le début de l’année, malgré un 3^e trimestre sans éclat. Fait notable, la région Centre-Val de Loire passe en deuxième position devant les Hauts-de-France, avec 373 000 m² placés depuis le début de l’année. Cette performance toujours au-dessus la moyenne quinquennale confirme une nouvelle fois, s’il le fallait, la montée en puissance de ce territoire au sein du marché logistique national » analyse Pierre-Louis Dumont.

« Face à une demande plus sélective, les entrepôts neufs restent privilégiés par les utilisateurs logistiques. Néanmoins, la demande placée sur les plateformes de seconde main rebondit sur les 9 premiers mois de l’année (+ 48 % en volume par rapport à la même période en 2024). Cette évolution illustre d’une part, la nécessaire poursuite du maillage logistique de certains utilisateurs dans les territoires où les projets de développement se font rares, et d’autre part, l’ajustement des valeurs dans l’existant » ajoute Pierre-Louis Dumont.

« Coté offre, la tendance est toujours à la hausse : à fin septembre 2025, l’offre immédiatement disponible atteint près de 5 millions de m², correspondant à un taux de vacance national de 6,6 %. La distribution géographique du stock vacant reste néanmoins très inégale selon les secteurs géographiques : de 2 % en Nouvelle-Aquitaine et Occitanie à 10 % dans les Hauts-de-France. Les utilisateurs doivent actuellement naviguer entre suroffre et sous-offre selon leurs critères de choix d’emplacement et de bâtiment logistique. En conséquence, les mesures d’accompagnement restent plus ou moins soutenues selon les secteurs géographiques, tandis que les loyers faciaux se stabilisent majoritairement. Les propriétaires conservent néanmoins un avantage de négociation pour les entrepôts de dernière génération qui offrent des gains d'efficacité opérationnelle et environnementale » détaille Pierre-Louis Dumont.

« Alors que l’incertitude et l’instabilité semblent être les marqueurs de l’année 2025, la demande placée devrait s’orienter autour des 3 millions de m². Tant que les indicateurs macroéconomiques resteront défavorables, une reprise significative du marché locatif est peu probable. La question reste donc de savoir quand le point d’inflexion interviendra » conclut Pierre-Louis Dumont.

 

Investissement I&L : une rentrée 2025 hésitante dans un environnement de grande incertitude nationale

2,5 Mds€ ont été investis en immobilier industriel et logistique pendant les 9 premiers mois de l’année 2025, soit une baisse de 20 % par rapport à la même période en 2024. « Après un premier semestre encourageant, l’été et son lot d’incertitudes - en particulier sur le plan politique français, ont sensiblement entamé la dynamique du marché de l’investissement I&L. Entre ralentissement de la croissance mondiale, réorganisation des échanges commerciaux, tensions géopolitiques persistantes, volatilité des marchés financiers et instabilité politique française, les investisseurs doivent composer avec une conjoncture à la fois plus complexe et incertaine. D’autant plus que le marché locatif ne présente pas de francs signaux de reprise à date. Un climat de transition qui appelle à une analyse encore plus fine de chaque situation nécessitant une éventuelle phase de repricing sur les opérations les moins lisibles » observe François-Régis de Causans, Directeur Investissement I&L.

« Les investisseurs demeurent disposés à se positionner sur l’immobilier I&L, à condition que les produits disponibles correspondent aux exigences du capital. Dans un marché très sélectif, la demande se concentre sur des actifs situés dans des localisations prime, voire ultra-prime, ce qui accentue la dichotomie de prix en fonction des emplacements. Si tous les profils d’investisseurs restent présents, le niveau de l’OAT autour de 3,50 % constitue un frein à une compression des taux de rendement et réinterroge certains arbitrages » ajoute François-Régis de Causans.

« Au regard du pipeline de transactions actuellement sous exclusivité ou promesse, les volumes investis en immobilier I&L à fin 2025 seront très certainement inférieurs à 2024. En limitant la capacité des investisseurs à se projeter, le manque de visibilité obstrue la capacité du marché à rebondir pleinement. Le chemin vers une reprise durable sera sans doute plus long qu’espéré, mais plusieurs facteurs insufflent néanmoins de l’optimisme pour les mois à venir : la liquidité du marché de la dette et le volume important d’equity prêt à se positionner sur l’I&L maintiennent un socle de confiance. Ainsi, le 4^e trimestre devrait permettre aux investisseurs pro-actifs de s’exprimer et de transformer certaines turbulences en opportunités, avec le niveau de prix comme principale variable d’ajustement » conclut François-Régis de Causans.