Immostat T3 2025 Immobilier de bureaux en Ile-de-France et investissement France : des marchés qui naviguent en eaux troubles

Paris, le 6 octobre 2025 – CBRE, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise réagit aux chiffres Immostat du 3^e trimestre 2025. Alexandre Fontaine, Executive Director Bureaux IDF et Nicolas Verdillon, Managing Director Invesment Properties, dressent le bilan des 9 premiers mois de l’année et se projettent à fin 2025.

Bureaux Ile-de-France : des performances en demi-teinte

Au 3^e trimestre 2025, 408 230 m² de bureaux ont été commercialisés en Île-de-France, affichant un recul de 5 % par rapport au 3^e trimestre 2024, de 18 % comparé à la moyenne décennale et de 12 % vis-à-vis de la moyenne post-Covid (2021-2024). Si les performances trimestrielles demeurent en retrait, elles permettent un très léger rattrapage après un 1^er semestre mitigé. Sur les 9 premiers mois de l'année, le volume des commercialisations s'établit à 1 193 000 m², en repli de 8 % sur un an, de 21 % par rapport à la moyenne décennale et de 16 % par rapport à la moyenne post-Covid.

Alexandre Fontaine, Executive Director Bureaux IDF, explique : « Dans un climat économique toujours morose, accentué par une rentrée marquée par les tensions politiques et sociales, la prudence reste de mise. Les renégociations de baux se multiplient, et le retour au bureau, pourtant plus affirmé en 2025, se traduit davantage par une densification des espaces existants que par une consommation additionnelle de mètre carrés. »

Alexandre Fontaine précise : « Paris intra-muros confirme sa contraction (- 18 % sur 9 mois par rapport à l'an dernier, - 21 % comparé à la moyenne décennale), y compris dans Paris Centre-Ouest. Le mouvement de report vers le reste de la capitale et de l’Ile-de-France se poursuit, alimenté par les ambitions de loyers élevés. A Paris Nord-Est, des immeubles restructurés de qualité ont trouvé preneurs ce trimestre. La 1^re couronne affiche de bonnes performances au Nord et au Sud, portées par quelques grandes signatures à St Denis, Saint Ouen, Clichy et Vanves. La Défense connait un ralentissement en l’absence notamment de grandes transactions. »

Alexandre Fontaine ajoute : « Le recul s'observe principalement depuis le début d'année sur les grandes transactions (> 5 000 m²) qui totalisent 32 opérations contre 38 à la même période l'an dernier (avec une moyenne post-Covid à 9 mois de 41 transactions). Les renégociations s’intensifient, un deal sur deux en > 5 000 m² relevant désormais de ce type d'opérations. Sur le 3^e trimestre, ce segment enregistre néanmoins une performance en volume plus proche des années précédentes. Avec des petites et moyennes surfaces qui affichent une baisse moins marquée, l'atterrissage de fin d'année devrait s'établir autour de 1,7 million de m². »

Alexandre Fontaine complète : « L’offre immédiate continue de progresser, atteignant 6 126 000 m² ce trimestre, soit 2 % de plus sur 3 mois. Le taux de vacance moyen en Ile-de-France dépasse désormais la barre des 10 %. Quant aux loyers, la qualité des immeubles reste valorisée sur des actifs bien positionnés, avec de nouveaux prime enregistrés à Issy-les-Moulineaux, Vanves et Nanterre. Ces valeurs représentent toutefois une part très limitée du marché, les loyers sur le reste du parc étant plutôt orientés vers une stabilisation.»

Investissement France : faux rebond en 2025 ?

Les volumes cumulés depuis le début de l’année, atteignent 8,7 Mds € et affichent ainsi une légère augmentation (+ 7 % par rapport à l’année passée). « Toutefois, la performance de l’année reste en grande partie tirée par le 1^er trimestre. A l’instar de l’Europe, le marché de l’investissement en France commençait à rebondir en 2025, mais le coup de frein observé avant l’été a malheureusement été confirmé par les premiers résultats du 3^e trimestre (- 27 % entre le T3 2024 et le T3 2025) » commente Nicolas Verdillon, Managing Director Investment Properties.

« La classe d’actifs I&L, un temps épargnée, est moins à l’abri : elle subit les soubresauts économiques, politiques et géopolitiques : les volumes investis depuis le début de l’année ont diminué de 20 % par rapport à 2024. La baisse de régime notable observée au T3 (- 57 % par rapport au T3 2024) devrait perdurer et les perspectives à 6/9 mois sont moins engageantes et dépendront de la signature de portefeuilles. Dans un contexte où la pression locative baisse et la vacance augmente, ce marché, que l’on pensait pourtant protégé par d’excellents fondamentaux, rencontre quelques difficultés. On pourrait voir à nouveau des réajustements dans les mois qui viennent » poursuit Nicolas Verdillon.

« L’investissement en commerce affiche une légère hausse (+ 11 % sur un an en cumulé) en partie tirée par le T1, mais reste guidé par une demande limitée car hyper sélective (pieds d’immeubles prime, commerces de première nécessité et parcs d’activités commerciales). La faiblesse de la consommation et la conjoncture morose amènent à s’interroger sur la résilience de ce marché à court terme ainsi que la soutenabilité des taux d’effort sur les loyers. Alors que le bureau en région continue d’afficher des volumes en net recul (- 38 % sur les 9 premiers mois de l’année), les bonnes nouvelles se trouvent du côté du bureau IDF. Après un très bon premier trimestre et un T2 honorable, le T3 a vu la concrétisation de la transaction Solstys pour un montant de plus de 400 M€ (Paris 8^e). La dynamique devrait se poursuivre au T4 avec notamment la cession de Paris Trocadéro pour ~ 700 M€. Le marché reste toutefois toujours très étroit, avec un prisme encore très parisien, porté par quelques très gros volumes unitaires et des petits volumes entre 15 et 50 M€. Le desserrement de la demande placée vers la première couronne que l’on commence à observer sur les marchés locatifs devrait mettre un peu de temps à infuser dans les marchés de l’investissement. Malgré l’appétit pour le bureau parisien, le taux prime pourrait augmenter dans les mois qui viennent : en effet, si l’OAT 10 ans s’était un temps stabilisée autour de 3 %, elle se situe désormais autour de 3,5 % et pourrait continuer à se dégrader, en l’absence de consolidation budgétaire et de stabilisation politique. Dans ce contexte, le marché pourrait compenser la compression de la prime de risque (aujourd’hui réduite à 60 pb) par une décompression, au moins légère, des taux prime » ajoute Nicolas Verdillon.

« Au final, 2025 risque bien d’être l’année du faux rebond et de s’achever sur des volumes stables, voire en légère hausse, malgré les grandes transactions qui s’annoncent. La France restera néanmoins un marché incontournable, dans lequel l’immobilier peut jouer le rôle de valeur refuge », conclut Nicolas Verdillon.