Immobilier résidentiel bloc - Un marché à 2 vitesses : très bonne performance du géré mais le résidentiel classique au ralenti

Paris, le 6 novembre 2023 - CBRE, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise réagit aux chiffres Immostat du 3ème trimestre 2023. 

Un troisième trimestre relativement résilient mais des portefeuilles toujours absents 

Avec près de 610 millions d’euros investis au 3ème trimestre 2023, le marché résidentiel en bloc* en France enregistre un léger recul par rapport au T3 2022 (-13%). « Si les résultats du troisième trimestre sont honorables au regard de l’environnement macro-économique, ils confirment que le marché n’est plus dans l’euphorie observée post-Covid où nous avions des volumes qui avaient presque doublé en 2020, 2021 et 2022 par rapport aux années précédentes, gonflés par la cession de portefeuilles qui ont quasiment disparu aujourd’hui », commente Emmanuel Frénot, Directeur Exécutif Bureaux-Résidentiel chez CBRE France. A date, les volumes investis totalisent près de 1,9 milliard d’euros sur les 9 premiers mois de l’année, soit l’équivalent du seul Portefeuille Lamartine l’année dernière, contre plus de 4,5 milliards d’euros sur la même période en 2022.

Des résultats en demi-teinte selon les produits

Tous les types de produits ne connaissent pas la même dynamique. Le résidentiel classique enregistre ainsi des volumes en forte baisse (- 75 % par rapport à la même période en 2022) alors que les nouveaux produits, logements intermédiaires, résidences de coliving et résidences étudiantes, enregistrent de nouveaux records. « On observe une très forte activité du côté des plateformes de résidences gérées qui décident d’accélérer leur développement sur le territoire avec de nombreuses transactions d’envergure, la France ayant pris du retard par rapport à certains voisins européens. », poursuit Emmanuel Frénot. Les résidences gérées constituent par ailleurs des produits toujours particulièrement attractifs pour les investisseurs : gestion locative simplifiée par le biais de l’opérateur, immeubles neufs permettant de respecter des engagements ESG, demande locative structurellement dynamique. Notons toutefois le ralentissement du marché résidentiel senior, plus mature, après une bonne année 2022.


Le 4ème trimestre ne devrait pas permettre de rattraper un début d’année bien en-dessous de 2022, sauf signature de portefeuille de taille significative. Le contexte actuel de baisse des prix encourage en effet les candidats à l’acquisition à entrer dans des négociations longues, avec pour certains acteurs la volonté d’attendre le premier semestre 2024 pour se positionner. « La stabilisation des taux qui semble s’amorcer et la stabilisation des prix qui pourrait suivre dans un second temps devraient permettre une reprise certainement rapide de l’activité au regard des bons fondamentaux du marché résidentiel et du fort appétit des investisseurs pour une typologie d’actifs immobiliers qui répond parfaitement à leurs préoccupations du moment et leurs objectifs d’allocation à moyen-long terme (enjeux sociétaux et environnementaux, diversification, etc.) », conclut Emmanuel Frénot.

*comprenant le résidentiel classique, logement intermédiaire, résidences étudiantes, résidences seniors, coliving, résidences intergénérationnelles mais excluant le logement social.