Travail hybride : le bureau se réinvente pour séduire

Cinq ans après la généralisation du télétravail, le travail hybride entre toutefois dans une phase de redéfinition. Alors que 2025 s’achèvera sur une demande placée proche de 1,7 million de m² (la plus faible performance depuis 10 ans en dehors de 2020), une présence accrue au bureau suffira-t-elle à redonner du souffle au marché locatif ? Retour sur les évolutions récentes pour mieux comprendre les perspectives du marché immobilier en Ile-de-France dans l’étude « travail hybride : l’heure du bilan » réalisée par CBRE.

Le travail hybride entre dans une nouvelle phase

En France, on pensait la pratique du télétravail stabilisée autour de 2 jours par semaine mais un nombre croissant d’entreprises optent désormais pour 1 jour de télétravail par semaine. Même si certaines entreprises inscrivent leurs décisions à rebours de celles prises à l’ère post-Covid, elles n’ont pas toutes supprimé le télétravail pour autant, du moins pas dans l’immédiat. Elles expriment toutefois un souhait de retour plus marqué au bureau, afin de renforcer la cohésion d’équipe, la transmission des savoirs, et le sentiment d’appartenance à un collectif, au détriment des seules questions de productivité.

Des impacts structurels sur l’immobilier de bureaux

L’hybridation des modes de travail et le flex-office ont eu des effets structurels sur le marché de bureaux. Avant la crise sanitaire, près de 2,5 millions de m² étaient placés chaque année (moyenne 2015-2019), contre seulement 2 millions de m² depuis 2021. Cette tendance baissière s’explique notamment par une diminution des grandes transactions qui représentaient 40 % des volumes placés avant l’épidémie, contre 32 % aujourd’hui ; à cela s’ajoute la diminution de la taille moyenne des transactions, de l’ordre de 20 %.

Cette baisse structurelle est pour partie liée au flex-office développé conjointement au télétravail, qui a permis aux entreprises d’optimiser leurs surfaces : les réductions surfaciques, indicateur suivi depuis 2021 par CBRE, ont concerné 36 % des grandes transactions.

Centralité et accessibilité : des critères devenus décisifs

Dans ce contexte, les entreprises ont pu s’offrir la centralité. Paris a bénéficié d’un intérêt important ces dernières années, notamment du côté des grandes transactions, mais certaines périphéries, proches et bien desservies, ont su tirer leur épingle du sujet, en proposant un excellent rapport qualité/prix par rapport à Paris intra-muros, c’est le cas notamment de la Défense. À l’inverse, plus l’éloignement des hubs de transport est important, plus l’attractivité des espaces décroît.

En effet, depuis la période post‑Covid, près de 69 % des volumes placés se situent à moins de 5 minutes d’une station de métro ou de RER et 23 % se situent entre 5 et 10 minutes. La proximité immédiate aux transports est devenue un critère déterminant dans les arbitrages immobiliers, concentrant la demande sur les zones centrales ou bien desservies, tandis que certaines périphéries voient leur vacance structurelle augmenter.

« Le bureau n’est plus un simple lieu de présence. Il devient un actif stratégique. Dans un contexte économique contraint, les entreprises n’arbitrent plus leurs mètres carrés, mais la valeur de leur localisation, de leur accessibilité et de leur environnement. » déclare Grégoire de la Ferté, Directeur Général CBRE Advisory & Transaction chez CBRE France.

Vers l’émergence de « zones blanches tertiaires »

La vacance structurelle en Ile-de-France a franchi le seuil de 1,9 million de m², alors qu’elle se situait sous la barre du million de m² jusqu’en 2022. 34 % de l’offre immédiate est aujourd’hui considérée comme obsolète, conséquence des effets conjugués de la baisse de la demande placée et des livraisons de projets engagés avant la crise.

Parmi ces actifs obsolètes, près d’1/3 correspond pourtant à des immeubles neufs ou restructurés mais situés dans des localisations géographiques, devenues peu attractives. À cette obsolescence géographique peut s’ajouter une obsolescence technique, posant la question de l’avenir de ces bureaux dans des territoires désertés. Le Croissant Ouest apparaît comme la zone la plus exposée, avec un taux de vacance structurelle atteignant 28 %, contre un taux très faible à Paris intra-muros, et quasi nul à Paris Centre Ouest.

Dans le cadre de cette étude, CBRE introduit la notion de « zones blanches tertiaires », où se trouvent des actifs qui ne répondent plus aux critères des utilisateurs et dont le changement de trajectoire – vers le résidentiel ou le recyclage du foncier – apparaît inévitable.

Doit-on s’attendre à une augmentation de la demande placée avec le retour annoncé des salariés au bureau ?

Si le télétravail reste majoritairement plébiscité par les cadres, certains se disent prêts à accepter un salaire inférieur ou à quitter leur entreprise en cas de suppression du télétravail. Le retour au bureau sera donc progressif et impose aux entreprises de composer avec des facteurs à la fois humains et immobiliers. Ce mouvement intervient alors même que des arbitrages ont déjà été engagés, souvent orientés vers l’optimisation des surfaces, ne permettant pas toujours d’absorber une hausse ponctuelle de la fréquentation.

La contraction a été parfois excessive et les réductions surfaciques marquent le pas : en 2023, pour les opérations supérieures à 5 000 m², près de la moitié des mouvements correspondaient à des réductions de surface, contre seulement 23 % en 2025, au profit de stratégies de maintien des surfaces et d’optimisation des aménagements.

Pour accompagner le retour au bureau, les entreprises peuvent actionner plusieurs leviers immobiliers qui auront des impacts plus ou moins importants sur la demande placée. Le lissage de la fréquentation pour répartir la présence sur la semaine est le levier le plus simple, mais sans impact sur les marchés locatifs. La densification, quand elle est possible, n’entraînera pas de nouveaux m² loués. Seule la flexibilisation des portefeuilles, via le coworking, pourrait stimuler la demande.

Mais au-delà des surfaces, la qualité des espaces devient un facteur clé d’attractivité, avec des bureaux pensés pour le travail collectif, les échanges informels et la modularité, favorisant l’expérience utilisateur. En parallèle, ce phénomène s’accompagne d’une montée en gamme des immeubles, intégrant services, confort d’usage et performance environnementale. Le bureau s’affirme donc comme lieu de convergence, de collectif et de sens pour les organisations.

Toutefois, la contraction de la demande placée sur les marchés locatifs n’est pas uniquement liée aux optimisations de surface permises par le travail hybride mais reflète également la conjoncture économique et les fluctuations du PIB. « Après deux années consécutives de rebond, en 2021 et 2022, le PIB a accusé un net ralentissement dans un contexte de croissance ralentie. Pour que le retour au bureau ait un impact véritablement positif sur la demande placée il faudra attendre une croissance économique plus vigoureuse. » conclut Grégoire de la Ferté.

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