Quand les bureaux obsolètes se transforment en logements

Au gré des fluctuations des cycles immobiliers, la transformation de bureaux en logements a été un sujet régulièrement abordé, mais qui s’était jusqu’alors peu concrétisé. A la faveur de la crise sanitaire et des interrogations sur les modes de travail, le sujet est revenu sur le devant de la scène. Les opérations de transformation semblent plus nombreuses qu’auparavant, même si elles restent encore limitées (en nombre et en m²).

Ainsi ce sont environ 800 opérations de transformation de bureaux en logements qui sont autorisées chaque année (en moyenne, sur la période 2013-2021), soit plus de 1 200 000 m² convertis, permettant la création d’environ 2 000 logements chaque année (2 % du nombre annuel total de logements créés).

Toutefois, il est probable que ce soit, cette fois-ci, plus qu’un phénomène de niche ou un effet de mode. En effet, plusieurs logiques de marché s’accélèrent aujourd’hui : adoption large du télétravail pesant sur le besoin en surfaces de bureaux, déficit structurel en logements, obsolescence accélérée des bâtiments face aux enjeux climatiques, voire également un environnement financier (taux et inflation) plus favorable au résidentiel. 

Face à ces enjeux, les investisseurs et promoteurs commencent à infléchir leur feuille de route stratégique pour se positionner sur ce créneau. Quelques fonds se positionnent spécifiquement sur cette thématique, et, par ailleurs, la quasi-totalité des investisseurs se pose(ra) la question de la transformation, pour certains actifs bureaux de leur propre patrimoine.

Enfin, la transformation de bureaux en logements permet d’adresser les feuilles de route value add, qui peinent à s’exprimer sur des restructurations 100 % bureaux (seulement 13 % des volumes investis en bureaux en 2022, contre 20 % sur les 5 années avant Covid) et, répond à des enjeux ESG de sobriété foncière et de réduction de l’empreinte carbone.  

Si le contexte de marché est aujourd’hui plus favorable, il reste néanmoins des enjeux importants pour les investisseurs : identification parfois complexe des opportunités de transformation, enjeu clé d’équilibre au niveau du territoire, qui se matérialise à travers la difficulté parfois à obtenir un permis de construire, et enfin la faisabilité technique et financière de transformation du bâtiment lui-même.