Réussir un changement de locataire

Chaque mois, désormais, nous partirons d’un cas réel pour illustrer la manière dont nous menons nos missions, en présentant les forces mobilisées pour parvenir au meilleur résultat.  




En novembre, Vincent Pavoz-Torres, responsable du commerce de centre-ville pour Paris et l’Île-de-France, expose le cas d’un avis de valeur suivie d’un mandat de commercialisation.





Nous avons fourni au bailleur une estimation de la valeur locative du bien, en regard des transactions observées sur des actifs et des implantations comparables. Elle lui a permis de fonder sa stratégie de négociation sur une juste appréciation du risque. En l'occurrence, une position ferme était justifiée. 
Le locataire ayant choisi de donner son congé, nous avons été mandatés pour recommercialiser le local.

Contexte et enjeux

Nous sommes intervenus auprès du bailleur d’un local commercial au moment de l’échéance du bail. Le locataire avait annoncé peu avant son souhait de renégocier le loyer. 

Pour notre client, l’enjeu de cette négociation consistait à maintenir le loyer à la valeur du marché tout en maîtrisant le risque de vacance en cas de départ de l’enseigne faute d’accord. Rappelons que la vacance entraîne à la fois une perte de revenu locatif et une dégradation de la valeur de l’actif.

Mission

Nous avons fourni au bailleur une estimation de la valeur locative du bien, en regard des transactions observées sur des actifs et des implantations comparables. Elle lui a permis de fonder sa stratégie de négociation sur une juste appréciation du risque. En l'occurrence, une position ferme était justifiée. 

Le locataire ayant choisi de donner son congé, nous avons été mandatés pour recommercialiser le local.

Le nouveau preneur entrera dans les murs 5 semaines seulement après le départ du précédent alors que, dans des situations analogues, la recherche de locataire et la négociation des conditions locatives excède généralement 6 mois et tend à durer de plus en plus longtemps. 

Analyse

Plusieurs facteurs expliquent notre réussite dans la conduite de cette mission.

1. Une bonne anticipation grâce à une relation suivie avec notre client

Le bailleur est un client régulier de CBRE, qui l’accompagne depuis plus de 5 ans dans la gestion de ses portefeuilles d’actifs commerciaux. Cette relation de qualité a permis de traiter la situation de manière anticipée, et ainsi de réduire au minimum les risques de vacance.


2. Notre excellente connaissance du marché

Nous avons mobilisé notre excellente connaissance, à la fois, des valeurs locatives, de l’environnement d’implantation du point de vente et des stratégies des enseignes. Cette triple expertise nous a permis de bien évaluer le risque encouru, puis d’identifier sans délai le bon candidat.

3. Notre appréhension globale de l’actif et des attentes du bailleur

Les missions d’étude, de conseil, de commercialisation et de property management que nous effectuons régulièrement pour notre client nous permettent de bien comprendre ses attentes et son mode de fonctionnement. En particulier, en tant que gestionnaire du bien, connaissant parfaitement ses moindres caractéristiques, nous avons pu anticiper et traiter avec efficacité l’ensemble des questions techniques ou réglementaires préalables à la signature du bail, notamment celles impliquant l’autorisation de la copropriété, toujours longues à obtenir.


4. Nos expertises spécialisées

S’agissant d’une enseigne étrangère relativement nouvelle en France, nous avons su mettre en place les garanties financières souhaitées par le bailleur. Nous avons également conseillé l’enseigne quant à la manière la plus efficace d’obtenir toutes les autorisations préalables à l’ouverture.