Le refinancement des actifs immobiliers

Le refinancement immobilier consistant à donner en garantie un ou des actifs immobiliers détenus au bilan est une solution parmi les différentes options auxquelles les utilisateurs peuvent avoir recours afin d’accompagner le financement de leur croissance et dégager des liquidités.

Les deux principaux mécanismes de refinancement s’offrant aux utilisateurs sont le refinancement via crédit bancaire hypothécaire et le refinancement sous forme de crédit-bail immobilier

CBRE vous présente ces deux mécanismes et les outils pour vous accompagner dans ce type de financement.


Qu’est-ce que le crédit bancaire hypothécaire ?

Le crédit bancaire hypothécaire permet de générer des liquidités grâce à un actif ou un portefeuille immobilier détenu et exploité par un utilisateur, sans pour autant devoir le céder. 

Les liquidités générées reposent directement sur la valeur du bien qui est donné en garantie à la banque prêteuse. Le montant accordé représente une fraction de la valeur de ce bien et est représentée par le ratio de LTV (Loan-to-value). Ce ratio est généralement limité à 60%.

L’utilisateur peut emprunter sur des durées variables allant de 5 à 15 ans avec amortissements pour les durées les plus longues. 

Les avantages : 
✔ Libère des liquidités grâce à la valeur de l’actif immobilier 
✔ Pas de cession du bien et par conséquent maintien du contrôle 
✔ Absence de frottements fiscaux (droits d’enregistrement et impôt sur plus-value)
✔ Flexibilité dans la structuration de l’échéancier des payements 

A qui s’adresse-t-il ?

A tous les utilisateurs propriétaires de tout ou partie de leur immobilier. La banque concentrera son analyse sur la qualité des immeubles, leur situation, leur fongibilité éventuelle et, le cas échéant, sur les baux conclus en interne entre une entité immobilière et une entité exploitante.

Qu’est-ce que le crédit-bail immobilier ?

Sa spécificité par rapport à un crédit bancaire hypothécaire est que le prêteur a la propriété du bien pendant toute la durée du financement mis en place.

Le refinancement via crédit-bail immobilier appelé aussi cession-bail consiste à vendre l’actif immobilier à une banque (crédit-bailleur) qui le loue ensuite à l’utilisateur vendeur (crédit-preneur). 
Le contrat de crédit-bail est assorti d’une option d’achat à l’échéance du contrat permettant de redevenir propriétaire. 

Le crédit-bail est un financement long terme, généralement s’étalant sur une durée de 9 à 15 ans. Etant donné que ce mécanisme passe par une vente, il génère des frottements fiscaux.

Les avantages : 
✔ Souplesse : rallongement de la durée pour diminuer l’effort de trésorerie
✔ Contrôle : retour de la propriété de l’actif à l’échéance du contrat
✔ Levier : jusqu’à 100% de la valeur vénale de l’actif
✔ Fiscalité :  déductibilité de la totalité des loyers (intérêts + amortissements) de l’assiette de l’impôt sur les sociétés 

A qui s’adresse-t-il ?

Aux propriétaires exploitants désireux de générer des liquidités via un financement long terme et voulant pouvoir retrouver à terme la propriété de leur bien.

Notre domaine d’intervention – Notre Force

CBRE est en mesure de vous accompagner dans vos objectifs de monétisation et d’identifier l’option plus adaptée à vos besoins grâce à sa plateforme mondiale : une connaissance fine des différents marchés immobiliers locaux, ainsi qu’une expertise financière globale développée dans le cadre d’un grand nombre d’opérations de financement en dette et fonds propres.

Nous disposons de nombreux spécialistes et de références solides en matière de financement immobilier.

Nous avons les capacités de sourcer les capitaux à une échelle globale ou nationale grâce à notre accès direct aux décideurs clés chez les prêteurs, et ainsi d’identifier le meilleur partenaire financier pour votre projet.


Abdallah Ould Brahim 
Head of Capital Advisors France
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