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Projet de loi finances 2021

février 17, 2021

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Le projet de loi de finances pour 2021 déploie les crédits du Plan de relance de l'économie annoncé le 3 septembre 2020. Ce plan, doté d'un budget de 100 Md€, est construit autour de 3 priorités : l'écologie, la compétitivité et la cohésion.

Ce plan détaille les dépenses exceptionnelles engagées au moins jusqu’à la fin de l’année 2022 pour soutenir l’économie, dont une partie concerne l’immobilier.

En effet, de nombreuses solutions immobilières permettent de libérer de la valeur et de générer des liquidités. Nous avons d’ailleurs consacrer un article sur toutes les solutions qui s’offrent aux entreprises pour générer des liquidités ou tout simplement pour optimiser leurs coûts « cost optimization »

La loi de finances 2021, quant à elle, inclut des mesures importantes d’allègement d’impôts afin de renforcer les fonds propres et le niveau de trésorerie des entreprises. Ces mesures s’articulent autour de deux grands axes :

  • La neutralisation fiscale des écarts de réévaluation des actifs des entreprises, 
  • L’étalement de la plus-value réalisée à l’occasion d’opérations de cession-bail / sale & lease-back.

Avec la loi de finances 2021, réévaluez les actifs


La loi de finances 2021 permet la réévaluation libre des actifs corporels et financiers. Il permet aux entreprises de renforcer leurs capitaux propres, d’améliorer leurs comptes sociaux et ainsi d’accroître leur capacité de financement.

L’intérêt de ce dispositif fiscal de réévaluation libre consiste à ne pas prendre en compte l’écart de réévaluation (c’est à dire la plus-value de réévaluation) lors de la détermination du résultat fiscal de l’exercice au titre duquel ladite réévaluation libre interviendra.

Cette réévaluation libre des actifs corporels et financiers permet ainsi aux entreprises de :
  • présenter une image plus fidèle de votre patrimoine et donc de mieux rendre compte de votre solidité financière
  • présenter un bilan avec des fonds propres importants 
  • d’améliorer votre capacité de financement
  • rassurer actionnaires et créanciers


Ces opérations de réévaluation peuvent être faites jusqu’au 31 décembre 2022.

Cette mesure consiste à instaurer un régime d’étalement ou de sursis d’imposition selon le caractère amortissable ou non des actifs réévalués.

  1. Etalement de l’imposition pour les immobilisations amortissables
    La réintégration de l'écart de réévaluation sera effectuée par parts égales sur une période de 15 ans pour les constructions, les agencements et les aménagements des terrains ou de 5 ans pour les autres immobilisations amortissables.
  2. Sursis d’imposition pour les immobilisations non amortissables
    L’écart de réévaluation bénéficiera d’un sursis d’imposition jusqu’à la cession desdits actifs.

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Avec la loi de finances 2021 :

étalez les plus-values réalisées lors de Cession-bail ou Sale & Lease back


Le sale & lease-back est l’un des leviers de trésorerie les plus courants auxquels ont recours les entreprises. Il permet à l’entreprise de céder à un investisseur un actif immobilier dont elle est propriétaire (bureaux, entrepôts, commerces, hôtels...) et de continuer de l’exploiter en location.

Cette opération consiste à céder les actifs immobiliers tout en restant occupant au titre d’un bail commercial.

Ces opérations s’accompagnent de l’imposition immédiate des plus-values latentes que recèlent les actifs immobiliers cédés.

Suite à la crise financière de 2008, un dispositif d’étalement de la plus-value de « cession-bail » sur la durée du contrat de crédit-bail avait été temporairement mis en place (art. 39 novodecies du CGI).

La loi de finances 2021 propose de réactiver temporairement ce dispositif, tout en précisant les contours.

Ce dispositif optionnel s’applique aux cessions ayant une promesse de vente datant du 28 septembre 2020 jusqu’au 31 décembre 2022.

Le dispositif est réservé aux immeubles affectés aux activités opérationnelles de l’entreprise. Les immeubles de placement seraient exclus du dispositif. Ce dispositif est cependant applicable à l’entreprise louant un immeuble à une autre entreprise avec laquelle elle entretient des liens de dépendance, lorsque cette dernière l’affecte à ses activités opérationnelles. Il permet ainsi aux groupes, au sein desquels l’immobilier d’exploitation est regroupé au sein d’une foncière, de bénéficier de ce régime favorable.

Le dispositif prévoit un étalement de la plus-value de cession sur la durée du crédit sans excéder quinze ans. L’objectif est d’assurer la neutralité fiscale de l’opération en réintégrant la plus-value au fur et à mesure de la déduction des loyers de crédit-bail. L’intérêt est de permettre au cédant de conserver la jouissance de l’immeuble dont il était auparavant propriétaire tout en restaurant sa trésorerie.

D’autres moyens existent pour générer des liquidités grâce à un actif ou un portefeuille immobilier sans pour autant devoir le céder. Nous avons par exemple le Credit Tenant Lease, solution innovante qui commence à se développer en Europe.

Ce mécanisme est particulièrement développé aux États-Unis avec des prêteurs spécialisés. Le développement en Europe est en partie conséquence de la mise en place de la norme IFRS 16 (contrats de location). 

Retail Talk 

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