Au Sud, l’étalement urbain rebat toutes les cartes​

L’activité industrielle était historiquement implantée plutôt dans l’Est et le Nord intra-muros puis s’est étendue au Nord et au Sud de la première couronne à mesure que la France a entamé le processus de relocalisation de ses industries. 

Le marché du Sud est très actif et compte sur la présence du 2ème aéroport français à Orly et du 1er marché de produits frais à Rungis pour se développer et se spécialiser. L’autoroute A6 (reliant Paris à Lyon) et le fort dynamisme logistique viennent consolider un marché robuste et représenté par toutes les familles de métiers.

La mutation de l’industrie vers le tertiaire est toutefois venue redessiner les frontières économiques du Sud francilien, secteur sans nul doute le plus impacté par l’étalement urbain et premier témoin de la mixité des usages immobiliers. 

Progressivement, et ce depuis le début des années 90, l’ensemble de l’écosystème industriel s’est éloigné de Paris. Au cours de la dernière décennie, le phénomène s’est même amplifié : si au début des années 2010, l’activité industrielle au-delà de la N104 était inexistante (les utilisateurs ne s’installaient que rarement au-delà de la francilienne), l’exception est aujourd’hui en train de devenir la règle. 
Extra N104, le marché ne repose plus sur une logique opportuniste mais intégrée. De plus, la place offre encore des disponibilités foncières et est très regardée par les promoteurs / développeurs. 
Des micro-marchés avec un mode de fonctionnement endogène émergent et se pérennisent, permettant aux plus petites entreprises d’une part, de s’implanter en Ile-de-France sans (trop) subir des loyers importants et en hausse et d’autre part, de se concentrer sur un même secteur permettant la création de pôles technologiques voire d’innovation. La volonté politique vient également appuyer la spécialisation d’un territoire dans le but d’y attirer de la main d’œuvre qualifiée. C’est ainsi que le plateau de Saclay est devenu la première place de la recherche et de l’ingénierie tandis que la ville d’Evry s’est en partie tournée vers le transport et compte sur la présence du Génopole dédié aux biotechnologies. 
A Sénart, l’ensemble logistique le plus important d’Ile-de-France tente de se diversifier et cherche à attirer des opérateurs plutôt industriels.

A l’instar du reste de l'Ile-de-France, l’asymétrie de marché est palpable. L’offre vacante atteint des niveaux historiquement bas, l’offre à venir est contrainte et les disponibilités foncières se font rares. Pour autant, les niveaux de demande placée restent excellents et la demande exprimée ne faiblit pas pour l’heure. Le Sud n’est donc pas épargné par la hausse des loyers de plus en plus marquée à mesure que la distance avec Paris se réduit. Pour tenter de pallier ces tensions, les nouvelles constructions et restructurations font la part belle à la verticalité des bâtiments, en particulier intra A86. Extra N104, le marché conserve encore un peu de souplesse. En conséquence, les investisseurs / promoteurs continuent de faire le pari du blanc (lorsque les disponibilités foncières le permettent et que les autorisations sont délivrées) même dans des bassins à première vue éloignés des centres historiques de production, distribution et consommation (exemples actuels pour lesquels des programmes en blanc sont en cours de construction extra N104 : Etrechy, Elancourt, Savigny le Temple).

Quelles réponses aux tensions foncières ?

Les tensions foncières sont plus que jamais prégnantes : les dernières disponibilités sont essentiellement dans les mains des agglomérations et collectivités. Ces dernières sont devenues très attentives aux conditions d’accès. Les critères d’obtention des autorisations s’intensifient : pour développer un projet d’activité, la valeur ajoutée industrielle doit être hautement avérée et permettre un accroissement de l’emploi. L’objectif de ZAN vient également contraindre les nouveaux développements : il n’est pas rare de voir des terrains auparavant constructibles sortir du terrain économique pour rester en zone naturelle. A noter également, l’arpajonnais ne délivre plus d’ICPE pour éviter la saturation du trafic routier.

Quelques belles réalisations sur du neuf sont toutefois en cours de construction ou finalisation, avec la présence toujours de collectivités très impliquées. Des programmes clefs-en-main ont obtenu des autorisations conditionnées pour certaines (Grand Paris Sud, St Quentin-en-Yvelines) par l’obligation de faire de la vente à la découpe en VEFA et ainsi proposer aux utilisateurs des solutions à l’achat. A l’instar du marché Nord francilien, la demande à l’acquisition est très forte chez les PME / PMI pour une offre insuffisante car quasi-exclusivement locative.

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