Le Pari de Pascal appliqué aux taux d'intérêt bas

Les taux d’intérêt à long terme sont très bas aujourd’hui, avec un consensus qu’ils devraient rester à ces niveaux pour un période prolongée. Pour autant, les taux de rendement immobilier, eux, ne baissent quasiment plus, laissant une prime de risque immobilière élevée par rapport à son historique. 
Evolution de la prime de risque immobilière (taux de rendement prime bureaux – OAT 10 ans).

Source : CBRE Research

Nous expliquons cette contradiction entre un consensus de taux longs bas pour longtemps et des taux de rendement immobilier qui ne baissent quasiment plus par le Pari de Pascal. 

Pour mémoire, dans Les Pensées, Pascal argumente qu’une personne rationnelle a tout intérêt à croire en Dieu, que Dieu existe ou non. En effet, si Dieu n’existe pas, le croyant et le non croyant ne perdent rien ou presque. En revanche, si Dieu existe, le croyant gagne le paradis tandis que le non croyant est enfermé en enfer pour l'éternité.

Les différentes possibilités peuvent être résumées comme suit : 
1. Si vous pariez sur l'existence de Dieu et que Dieu n'existe pas, vous subissez une petite perte car vous avez dû respecter les règles religieuses pendant votre vie.
2. Si vous pariez sur l'existence de Dieu et que Dieu existe, votre gain est infini. Vous vivez un bonheur éternel au paradis.
3. Si vous pariez contre l'existence de Dieu et que Dieu n'existe pas vous obtenez un petit gain car on suppose que vous vous êtes dispensé de respecter les contraintes de la religion durant votre vie.
4. Si vous pariez contre l'existence de Dieu et que Dieu existe, votre perte est infinie. Vous êtes enfermé pour l'éternité en enfer.
Mathématiquement, une perte ou un gain fini est négligeable comparé à une perte ou un gain infini.
Comment le Pari de Pascal s’applique-t-il à l’investissement immobilier dans le contexte actuel de taux bas ? 

Comme dans le cas du pari de Pascal, dans le cadre d’un investissement immobilier, les conséquences doivent dominer les probabilités, comme l’expose l’économiste et investisseur américain Peter Bernstein :  

La question pascalienne serait ici de savoir si l’investisseur rationnel aurait intérêt à faire le pari que les taux resteront bas sur la durée de son investissement et donc de faire le pari d’une compression additionnelle des taux de rendement immobilier. 

Et, de notre avis, Pascal suggérerait, en toute rationalité, de ne pas faire le pari de taux bas pour longtemps, étant donné l’asymétrie défavorable des conséquences probables de ce pari : 

1. Si vous pariez que les taux resteront bas et investissez en conséquence, mais que les taux remontent, vous vous exposez à une perte significative en capital ; 
2. Si vous pariez que les taux resteront bas, et qu’en effet ils restent bas, vous vous exposez à un gain limité lié à la compression des taux de rendement immobilier ;
3. Si vous pariez que les taux remonteront sur la durée de votre investissement (i.e. hypothèse d’exit cap rate plus élevé), et qu’ils remontent en effet, vous préservez votre capital, ayant fait la bonne hypothèse ; 
4. Si vous pariez que les taux remonteront et qu’ils restent bas, vous aurez manqué éventuellement certaines opportunités d’investissement, ou vous obtiendrez, à l’issue de votre investissement, un TRI plus élevé qu’attendu initialement. 

On le voit donc, le pari le plus rationnel est en fait celui de la remontée des taux. Miser sur cette probabilité expose, dans le pire des cas, à manquer des opportunités d’investissement, alors que le risque maximal, dans le cas de l’hypothèse inverse, est une perte significative en capital. 
Nous pensons que, consciemment ou non, dans le contexte actuel de taux bas pour longtemps, les investisseurs immobiliers appliquent le Pari de Pascal dans leurs décisions d’investissement.