Le Nord, place forte contrainte par les pénuries foncières​

Le nord compte sur un héritage industriel important, notamment pour le département de la Seine-Saint-Denis avec l’émergence du pôle de la Plaine Commune. Au XXe siècle, l’activité s’est également polarisée autour de l’aéroport Roissy Charles de Gaulle qui a attiré de nombreux opérateurs de l’industrie aéroportuaire. En outre, la construction des autoroutes est venu renforcer l’attractivité industrielle du territoire : d’Ouest en Est grâce à l’autoroute A86 et le long de l’A1 (reliant Paris à Lille) pour l’axe Nord-Sud. Dernier pôle identifié : le pôle du Bourget. 

Le territoire repose sur de solides fondamentaux et fait face à des enjeux qui viennent redessiner le paysage industriel. L’ensemble des profils des utilisateurs est bien représenté sur l’ensemble du territoire, que cela soit en taille d’entreprise avec une présence marquée à la fois des PME / PMI mais également des plus gros opérateurs. La demande a tendance à s’installer à proximité des points d’ancrage locaux : autour de l’aéroport Roissy CDG gravitent des opérateurs en lien plus ou moins rapproché avec le fret aérien.

Plus qu’ailleurs en Ile-de-France, le nord est le secteur le plus marqué par les héritages culturels. On retrouve par exemple à Aubervilliers beaucoup d’entreprises asiatiques spécialisées dans l’import / export nécessitant une forte demande pour les produits de petit entreposage à laquelle l’offre en face est relativement adaptée. De nouveaux écosystèmes se sont créés directement liés aux bouleversements politiques, sociaux / sociétaux (mouvements de population, interventionnisme des pouvoirs publics dans le développement économique et territorial, politique de la ville, etc.) et continuent de se créer à mesure que les communes du territoire décident de mettre une offre à caractéristique particulière (dans l’usage, le type de contrat, les mesures financières de soutien ou de service à proximité, etc.) à disposition ou d’investir dans des structures plus lourdes. 

Pour autant, l’offre disponible décroit d’année en année quand les valeurs locatives et les prix de vente continuent de grimper. En parallèle, l’asymétrie entre offre et demande continue de se creuser : la demande exprimée reste très forte intra A86, à proximité de l’aéroport Roissy CDG et le long des axes autoroutiers pour une offre disponible rare. En outre, de plus en plus d’utilisateurs expriment la volonté d’adopter une approche patrimoniale de leur immobilier quand l’offre disponible ne concerne qu’en grande majorité des produits locatifs. Le territoire a pu compter ces dernières années sur le développement de nombreux Parcs d’Activités (notamment au Bourget, au Thillay, à Roissy, etc.) venus apporter un vrai second souffle, permettant d’assainir un marché sous tension. Cette nouvelle offre souvent lancée en blanc (encore majoritairement disponible à la location) a été captée intégralement. 

A la mi-2022, l’offre auparavant disponible au sein de ces nouveaux Parcs d’Activités a été presque intégralement absorbée. L’offre future neuve attendue pour 2023 n’a jamais été aussi faible mais des projets sont attendus pour 2024.

2024, l’année des JO

L’impact dans le secteur industriel Nord sera plus conséquent que pour le reste de l’Ile-de-France en raison de la tenue programmée des épreuves sportives. La construction de la piscine olympique, du village olympique et les opérations d’aménagements de sites ont conduit au déménagement de nombreux utilisateurs. 

L’ensemble de ces enjeux structurels (densification urbaine, hausse des loyers, pénurie foncière) conjugué aux évènements conjoncturels (JO 2024, Grand Paris Aménagement) contraignent les entreprises industrielles à opérer des mouvements de report constatés déjà depuis quelques années. Pour les opérateurs non tributaires de la distance avec la capitale, le mouvement de report s’opère principalement de la 1ère vers la 2ème couronne, renforcé par le fait qu’au Nord, les terrains et les friches industrielles sont quasi-inexistants. Si l’activité des utilisateurs est indissociable d’une proximité rapprochée avec Paris, le mouvement de report s’opèrera du Nord vers l’Ouest. A titre d’exemple, les déménagements forcés par la construction des infrastructures olympiques ont conduit plusieurs utilisateurs à passer de St Denis à Gennevilliers, communes limitrophes et toutefois très bien reliées situées sur des secteurs distincts. 

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