Le label ISR, un label de plus pour l’immobilier ?

La finance responsable prend ses marques de noblesse ces dernières années et les fonds collectés avec une stratégie ESG* progressent de façon exponentielle. L’ISR* concentre déjà plus de 200 milliards d’euros d’encours, en constante progression.

Les initiatives se multiplient à travers l’Europe. On peut citer notamment la publication de la taxonomie européenne en mars 2020, un outil de classification très attendu par les entreprises et les investisseurs, devant permettre d’orienter les investissements vers des activités économiques considérées comme durables. En France, un label ISR reconnu par l’Etat français existe déjà depuis 2016 pour les valeurs mobilières (assurances et autres véhicules financiers).

Il semble que la recherche de sens, de réalité économique et de durabilité – environnementale et sociale – sont devenus, sinon des facteurs de performance économique, une nécessité compte tenu des changements climatiques, numériques et sociétaux à venir.

La parution en juillet 2020 du référentiel adapté pour l’immobilier constitue donc une simple extension, pour un secteur économique qui pèse autour de 11% du PIB national et qui représente un vecteur majeur de l’économie réelle.

Qu’est-ce que ce label implique pour les acteurs qui s’engagent ?

L’exercice est déjà connu d’un certain nombre d’acteurs du secteur tertiaire, notamment les directions techniques ou directions de Développement Durable, car relativement proche de démarches d’évaluation telles que le GRESB ou PRI. 

Il s’agit effectivement :

- De définir une politique et des objectifs clairs pour intégrer des critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance dans la constitution et la gestion de fonds immobiliers
- De construire et de suivre des indicateurs à l’échelle des actifs et des portefeuilles
- D’éliminer les actifs non performants ou de les améliorer sur la base de ces indicateurs
- D’informer les parties prenantes, en premier lieu les investisseurs

Concrètement, le but et de suivre les performances des fonds sur les aspects suivants :

- Environnement : Consommations d’énergie et d’eau, réduction et valorisation des déchets, limitation de l’impact écologique de la construction ;
- Social /Sociétal : Accessibilité aux transports en commun et moyens de transports alternatifs à la voiture individuelle, accessibilité PMR/PSH, dispositifs spécifiques pour la qualité visuelle, acoustique ou sanitaires des espaces, qualité de services et liaisons avec le territoire local
- Gouvernance : Implication des fournisseurs et prestataires, sensibilisation et consultation des occupants et des riverains, adaptation face au changement climatique.

Un cadre technique plutôt flexible

Techniquement, le référentiel n’impose pas précisément de critères. C’est aux candidats de définir et de justifier les critères de performances retenus. Cette absence de cadre technique permet d’un côté de ne pas brider l’innovation et de prendre en compte des critères nouveaux, autour de l’économie circulaire, du low-tech ou de la résilience par exemple. D’un autre côté, le risque serait à termes que des véhicules classiques d’investissements parviennent à obtenir un « label-tampon ». 

Où se situe le challenge pour être labellisé ? L’enjeu opérationnel repose en bonne partie sur la création de grilles ESG pertinentes, adaptées et suffisamment exigeantes. 4 indicateurs de reporting sont obligatoires à minima : Energie, émissions de GES, Mobilité ou Santé/confort des occupants et gestion de la chaîne d’approvisionnement.

Ces évaluations ESG doivent avoir un impact significatif sur la gestion. Par rapport à une évaluation ESG initiale, il est demandé d’une part de maintenir les scores qui sont supérieurs à une valeur ESG définie comme minimale et d’autre part de faire progresser significativement sous 3 ans les scores qui seraient en-dessous.

De plus, les actifs disposant de notes ESG supérieures à l’évaluation ESG minimale doivent démontrer des consommations énergétiques et carbone inférieures à la moyenne du parc français.

Le but du label ISR est-il de concurrencer les démarches équivalentes existantes ?

La particularité du label ISR est qu’il est reconnu par l’Etat, au même titre que la dénomination RGE (Reconnus Garants de l’Environnement) pour les artisans et entreprises de travaux. Actuellement, il n’existe pas d’incitation fiscale pour les fonds immobiliers à obtenir ce label. Son application au secteur immobilier a donc beaucoup fait parler d’elle car elle s’est fait attendre. Les fonds labelisés devraient se multiplier dans les années à venir sous l’impulsion d’acteurs souhaitant se différencier de leurs homologues. 

A l’image des évolutions profondes que les marques de qualité telles que HQE et BREEAM ont pu apporter au secteur de la construction et à l’exploitation des bâtiments tertiaires, le label ISR permettra à coup sûr de faire progresser les pratiques de la finance et de l’investissement immobilier vers de nouvelles pratiques, où la responsabilité environnementale et les valeur sociales, humaines, seront de mieux en mieux intégrées.

* ESG est l’acronyme de Environnement, Social/Sociétal et Gouvernance. Ce sont les trois piliers de l’ISR, qui signifie l’Investissement Socialement Responsable.