L’innovation, une composante indispensable de l’ADN de toutes les entreprises

Entretien avec...

Emmanuelle Baboulin, membre du comité exécutif d'Icade en charge du Pôle Foncière Tertiaire

CBRE : Quels sont les principaux enjeux du marché immobilier en termes d'innovation ? 

Emmanuelle Baboulin : L’immobilier doit s’adapter pour répondre aux grands enjeux des transformations sociales, économiques, environnementales.

A ce titre, un des engagements majeurs d’Icade est la lutte contre le réchauffement climatique et la diminution de l’empreinte carbone. Nous avons ainsi pris un engagement d’une réduction de 40% sur l’ensemble de notre parc à l’horizon 2020.

Mais les transformations sont aussi sociologiques et culturelles : nous devons nous approprier la technologie pour la mettre au service des usagers, pour répondre aux attentes de nos clients d’une part pour plus de qualité de vie au travail, d’ailleurs en témoigne la création d’une fonction d’happiness manager au service de nos locataires, et d’autre part de flexibilité des usages, avec des espaces de plus en plus polymorphes.
Et l’innovation doit être concrète et apporter des bénéfices réels.

CBRE : Pouvez-vous justement nous donner un exemple ? 

Emmanuelle Baboulin : Chez Icade, nous avons accompagné les premiers pas du BIM, dès ses balbutiements il y a plus de 10 ans dans la phase de conception et construction de nos immeubles. Sur notre nouveau siège d’Issy-les-Moulineaux, nous avons été plus loin en passant en BIM exploitation pour un site existant. Nous avons construit avec Datasoluce, start up incubée à la station F, un véritable jumeau numérique de notre immeuble. Grâce à une multitude de capteurs et à l’analyse de l’ensemble des données collectées, nous pouvons pousser beaucoup plus loin la connaissance de ce qui se passe dans l’immeuble (Qualité d’air, occupation etc.), avec l’idée de pouvoir adapter en temps réel le fonctionnement des équipements, comme la ventilation, adapter les aménagements à la réalité des usages dans l’optique de plus de confort pour les occupants. Témoin de cet engagement, nous sommes les premiers à avoir reçu la labélisation OsmoZ pour un bâtiment tertiaire.

Emmanuelle Baboulin : Evidemment, cela suppose une évolution des compétences des équipes de gestion, pour être en mesure d’agir sur les données collectées, comme de conception des immeubles. Chez Icade, nous considérons d’ailleurs de plus en plus que nous devons avoir un lot smart / data, au même titre que nous avons des lots électricité ou CVC, et qu’à court terme un immeuble sera connecté ou ne sera pas, comme il y a quelques années les labels de performance énergétique sont devenus standard.

Demain, c’est l’extension au « CIM » (City Information Modeling) qui est à suivre pour permettre une vision élargie en termes de data à tout ce qui se passe autour de l’immeuble au niveau d’un quartier voir de la ville… Le bâtiment est un objet connecté à l’échelle à part entière de la Smart City.


Immeuble Pulse - Immeuble 28 000 m² livré sous BIM en janvier 2019

CBRE : Vous évoquez la Station F. Avez-vous mis en place une démarche d'open innovation au sein d'Icade ?

Emmanuelle Baboulin : Icade s’est associé dès 2015 avec Paris&Co dans une logique de sourcing de startups. Nous avons également été l’un des premiers acteurs à mettre en place un incubateur dédié à l’innovation immobilière, la maison des startups, qui accueille une dizaine de startups sur 1000m2 pour qu'elles puissent tester leur concept et développer leurs produits et services qu'Icade pourra ensuite intégrer à ses offres.

Nous avons également une initiative Intrapreunariale chez Icade, qui permet à nos collaborateurs de remonter des idées ou projets innovants devant un comité Innovation. Nous allouons du temps et des financements aux projets retenus. Très concernées par les enjeux de gaspillage/tri des déchets, une partie de mes équipes a ainsi proposé un projet visant à réutiliser les matériaux issus de chantiers de démolition pour de nouveaux chantiers de construction. C’est ainsi que la startup Cycle-up, bourse d’échange de matériaux, a vu le jour en partenariat avec Egis, dont les collaborateurs avaient au même moment une initiative similaire, avec un apport de 1,5 ME de chacun des partenaires. 5 salariés ont été mis en disponibilité pour développer cette startup qui représente déjà des milliers de transactions chaque mois, permet déjà d’impressionnantes économies carbone et favorise la réinsertion. D’autres acteurs tels que Klépierre, Frey, Nexity rejoignent d’ailleurs la plateforme.

Immeuble Open - "Bismatio" plateau existant

Nous avons également une équipe de 3 jeunes – issus du young board d’Icade – dont la mission est de réfléchir aux nouvelles attentes et usages des moins de 30 ans qui sont nos clients de demain, parfois mal qualifiées, mais que nous devons appréhender. Ils font du screening, discutent avec de nombreuses startups et vont jusqu’à effectuer des tests en réel pour transformer ou concevoir les espaces différemment. Actuellement, nos réflexions sont liées aux attentes d’aménagement flexibles. Si nous ne pensons pas qu’il y aura un bouleversement complet d’organisation du marché du bail et que le coworking deviendra le modèle prédominant, il est indéniable que les entreprises ont besoin de plus de flexibilité dans leur aménagement. C’est notamment par ce biais que nous avons testé une offre de Plug & Work, pour permettre à des entreprises de prendre des espaces déjà pré-équipés. 

Quels impacts anticipez-vous sur les business models et la chaine de valeur de l'immobilier ? 

Emmanuelle Baboulin : L’immobilier ne sera plus vécu comme la valeur pierre / refuge qu’elle a été, comme un objet statique. L’immobilier bascule dans une logique plus vivante et collective, au service de ses usagers, voire d’un quartier ou d’une ville.
Dans cette phase de transition, nous ne nous interdisons rien. On regarde tout ce qui se passe, on enclenche des réflexions ou des partenariats et surtout on se donne le droit d’expérimenter !