L'interview du mois Frédéric de Klopstein, Directeur Capital Market et Asset Management chez CBRE

Des investisseurs plus sélectifs, plus experts et plus stratèges

Frédéric de Klopstein vient de rejoindre CBRE Retail pour diriger le département Conseil en Investissement et Valorisation d’Actifs (Capital Market et Asset Management). Nous lui avons demandé un bref avis sur les évolutions du marché et les expertises qui font la différence.
 
Quelles tendances observez-vous sur le marché de l’immobilier commercial ?

L’immobilier commercial a longtemps présenté des rendements élevés et une forte résilience à la conjoncture économique. C’est de moins en moins vrai et les investisseurs sont devenus plus prudents, comprenant que la mutation que traverse le commerce affecte nécessairement l’immobilier. D’autant que d’autres classes d’actifs ont aujourd’hui le vent en poupe, la logistique mais aussi le logement, auquel les investisseurs institutionnels recommencent à s’intéresser.

Ce marché reste néanmoins très actif. Au premier semestre, 1,7 milliards d’euros ont été investis dans l’immobilier commercial, autant que sur les dix dernières années. Cette constante s’explique par l’abondance des capitaux et des taux d’intérêts très bas, mais n’oublions pas que l’offre a longtemps été très inférieure à la demande. Aujourd’hui, ce déséquilibre se réduit, permettant aux acheteurs d’être plus sélectifs.

Comment se traduit cette sélectivité accrue des investissements en immobilier commercial ?

Le marché est fortement dominé par les actifs dit core, c’est-à-dire les valeurs sûres. Les transactions sur les actifs plus risqués — core +, value added ou opportunistes — sont plus faibles en valeur et en volume. Leur valeur est par définition moindre parce qu’ils impliquent un investissement de remise à niveau, et ils ne peuvent intéresser que des investisseurs disposant de toutes les compétences nécessaires et prêts à prendre des risques. Ceux-là sont rares, d’autant que la méfiance souvent excessive à l’égard du commerce aujourd’hui accentue la perception du risque.

En revanche, le nombre et la diversité des profils d’opérateurs permet une segmentation accrue du marché par typologie de produits immobiliers : centre commerciaux régionaux, hypermarchés avec galerie, retail parks, outlets et pied d’immeuble. Les compétences requises sont en partie différentes et les opérateurs ont intérêt à se spécialiser pour capitaliser leur expérience et optimiser leur gestion et leurs allocations de ressources.

Les métiers de l’investissement évoluent-t-ils en conséquence ?

La sélectivité qui est plus que jamais de règle a des conséquences profondes pour les investisseurs. Ils doivent d’abord devenir des experts du commerce (ou s’en entourer), pour comprendre le sous-jacent de plus en plus complexe de leurs investissements. Ils leur faut également adopter des stratégies claires en termes de risque et de typologies de produits immobiliers. Enfin, la création de valeur ne peut se concevoir que par la conception et la mise en œuvre de projets globaux. L’époque où l’on se contentait d’agir sur la grille de loyer est clairement révolue. Un bon asset manager doit être capable d’articuler un projet immobilier, une stratégie de dynamisation commerciale et une gestion qui lui assure la présence des meilleurs locataires eu égard au potentiel du site et au rendement locatif voulu. Tout cela fait appel à des expertises de plus en plus fines, mais aussi à une vision globale, sans laquelle il ne peut y avoir de stratégie digne de ce nom.