Le gel des AEC par les préfets risque de nourrir un abondant contentieux

Alexia Robbes est avocate au sein du cabinet Baker & McKenzie, spécialisée en droit de l’urbanisme et de l’immobilier. Nous lui avons demandé une analyse de certaines dispositions relatives à l’urbanisme commercial dans la loi ELAN nouvellement adoptée. 

La loi ELAN réintroduit des critères économiques dans l’étude d’impact qui accompagne les demandes d’autorisation d’exploitation commerciale (AEC). Quel peut en être l’effet ?

La commission nationale d’aménagement commercial (CNAC) s’intéresse déjà de près aux problématiques visées par la loi ELAN. La question des centres-villes est toujours examinée, notamment à travers le taux de vacance commerciale. Elle vérifie si le projet n’est pas en contradiction avec le bénéfice d’un fonds FISAC. Elle voit d’un bon œil les projets qui réemploient des friches existantes mais se montre très sévère envers les projets de transfert avec extension qui génèrent au contraire une friche sur le site initial, même si le pétitionnaire n’en est que le locataire et n’a donc par définition aucun pouvoir sur le bâtiment qu’il laisse vacant. 

La nouveauté viendra plutôt de la définition de certaines notions par le décret d’application, en particulier celle du taux de vacance.

Les données sont la plupart du temps fragmentaires et peu fiables. Cette question suscite déjà une intense réflexion au sein de la CNAC, dont le bilan devrait paraître prochainement.

Que penser du pouvoir donné aux préfets, dans certains cas, de suspendre pendant 3 ans l’enregistrement et l’examen des demandes d’AEC ? 

La loi dispense d’autorisation les commerces en centres-villes ayant fait l’objet d’une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT). La possibilité de suspension concerne la périphérie de ces villes et, même si le texte est un peu ambigu sur ce point, s’exerce projet par projet. Cela pose deux problèmes. Le premier est que le périmètre visé s’étend jusqu’aux limites administratives de l’intercommunalité (EPCI) limitrophe pour les projets “de nature à compromettre gravement l’objectif” de l’ORT. Il est donc potentiellement très large.

Le second problème, pour les porteurs de projet, est l’absence de visibilité puisqu’il leur faudra déposer une demande pour connaître sa recevabilité, voire l’absence de transparence des décisions, puisque la suspension pourrait dans ce cas intervenir postérieurement à l’enregistrement de la demande, potentiellement en cours d’examen de cette demande par les services mêmes du préfet. Compte tenu des investissements à réaliser en amont, ou dans le cas de ZAC comportant des surfaces commerciales soumises à autorisation, cette épée de Damoclès est très préjudiciable. Ce point devra être confirmé. Si bien c’est le cas, cela me semble de nature à générer un abondant contentieux.

La loi ELAN s’attaque aux recours abusifs : que faut-il en attendre pour les projets commerciaux ?

Les associations qui souhaitent déposer un recours doivent désormais avoir déposé leurs statuts au moins un an avant l’affichage du permis de construire en mairie. Pour les grands projets, rendus publics très en amont, les associations de consommateurs qui s’y opposent ont le temps de se constituer. Cela pourrait empêcher des recours contre des projets plus modestes donc plus confidentiels, mais des associations existent déjà dans la plupart des départements. La loi ne devrait donc pas apporter beaucoup de changement dans le domaine de l’urbanisme commercial.