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“Le commerce est pour nous un marché de niche qui autorise l’optimisme”

octobre 7, 2019

Acteur majeur sur le marché de l’investissement européen et de l’épargne immobilière en France, Primonial REIM gère aujourd’hui 20 Mds € d’actifs, dont environ 10 % en commerce via notamment sa SCPI Patrimmo Commerce. Le volume d’investissements de Primonial REIM, toutes classes d’actifs immobiliers, s’élève à près de 3,5 Mds € par an. Son président Grégory Frapet expose pour Parlons Commerce la stratégie de la société en matière d’immobilier commercial.

Quelle est la position de Primonial REIM sur le marché de l’immobilier commercial ?

Les fonds que nous gérons sont principalement placés dans des immeubles de bureaux ou des équipements de santé, mais le commerce reste un marché de niche auquel nous croyons. Nous sommes clairement sortis de l’époque où avoir un commerçant pour locataire vous garantissait un loyer régulier et confortable. Il faut aujourd’hui aborder ce marché de manière beaucoup plus segmentée et se donner les moyens de comprendre ce qui s’y passe, car certains modèles, comme celui de l’hypermarché, sont dépassés pour des raisons sociologiques sans retour en arrière possible. Mais, pour peu que l’on se donne les bons repères, que l’on identifie les emplacements sûrs et les acteurs sérieux et innovants, il est possible d’être optimiste, et nous le sommes.

De quoi se compose aujourd’hui son portefeuille et comment évolue-t-il ?

Nous avons actuellement 550 000 m2 d’actifs commerciaux sous gestion, répartis entre des retail parks (37 %), des galeries marchandes (31 %), des pieds d’immeuble (21 %) et des outlets (6 %) et des portefeuilles mixtes intégrant des commerces (5%). Nos allocations se portent aujourd’hui en priorité sur les pieds d’immeuble ou high street retail ainsi que les retail parks mais de manière évidemment sélective.
Pour les retail parks, nous ciblons les sites qui sont de véritables lieux de destination.Nous partageons avec d’autres acteurs tels que Frey ou la compagnie de Phasbourg les fondamentaux d’un commerce gagnant pour le 21ème siècle qui doit allier architecture, écologie, bien être des consommateurs et expérience digitale.

Pour les pieds d’immeuble, nous investissons à Paris ou dans les grandes métropoles régionales, dans les segments n°1 des rues n°1, c’est-à-dire des emplacements situés sur des flux qui trouveront toujours des locataires en raison de leur qualité incontestable. Nous sommes ainsi très fiers d’avoir acquis récemment un local rue du Bac à Paris, ou encore la galerie à ciel ouvert du nouveau quartier des Batignolles. Nous investissons également dans des portefeuilles mixtes comprenant par exemple du résidentiel, du bureau et des commerces en pied d’immeuble, comme à Marseille et tout récemment à Lyon, rue de la République dans les deux cas.

C’est un modèle auquel nous croyons beaucoup, lié à la dynamique du phénomène de métropolisation portée par des évolutions démographiques et sociologiques favorables pour certaines villes.

Notre stratégie vis-à-vis galeries commerciales est plutôt défensive car elles sont fragilisées par la perte de vitesse du modèle de l’hypermarché. Mais nous restons convaincus que ces actifs peuvent être retravaillés dans un alignement d’intérêt avec la locomotive alimentaire, d’où nos participations au capital des foncières Carmila, pour les centres commerciaux Carrefour, et Galimmo, pour Cora.

Comment Primonial REIM gère-t-il ses actifs commerciaux ?

Primonial REIM possède des équipes d’asset management dédiées à chaque classe d’actifs. Pour le commerce, elle est dirigée par Valérie Pares, une spécialiste reconnue. Tous nos actifs sont analysés et qualifiés – stratégiques, à retravailler ou à arbitrer – et nous mettons en place des mesures d’accompagnement pour les sites qui en ont besoin.

Nous n’avons pas de structure de property management intégrée pour le commerce car nous préférons nous appuyer sur des partenaires locaux, également chargé de la commercialisation, que nous sélectionnons avec soin au plus près du terrain.

Enfin, nous nous inscrivons résolument dans une démarche de partenariat avec nos locataires commerçants pour ajuster au mieux leur taux d’effort. Nous développons des stratégies spécifiques pour les actifs en portefeuille, adaptées au contexte local et aux attentes des habitants.

Ainsi, sur l’ensemble immobilier mixte de 127 000 m2 que nous avons acquis en 2017 rue de la République à Marseille , les équipes de Primonial REIM participent activement à la requalification de cette rue emblématique, en lien avec la Ville et l’ensemble des parties prenantes, en travaillant notamment à l’implantation d’une offre commerciale dotée d’une identité forte.

Retail Talk

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