Développer des commerces dans de nouveaux quartiers implique des durées de portage très longues

Bouygues Immobilier implante des commerces dans les nouveaux quartiers mixtes qu'il développe, tels que Coeur Université à Nanterre ou Ginko à Bordeaux. De nombreux autres projets doivent voir le jour. Comment et en quoi ces projets sont-ils différents des polarités commerciales plus classiques ? C'est ce que nous explique Benoît Dantec, directeur général de l'immobilier commercial de Bouygues Immobilier.




Quelles sont les contraintes spécifiques à la construction de locaux commerciaux dans un nouveau quartier ?

Prenons l'exemple de Ginko à Bordeaux, un éco-quartier de 3000 logements desservi par le tramway. Les commerces s'insèrent au rez-de-chaussée d'un ensemble immobilier de 600 logements, sur plusieurs nappes de parking en infrastructure, qui donnent lieu à un unique permis de construire. 
Cette imbrication rend la construction très contraignante et coûteuse par rapport à une construction classique de commerces en périphérie. Le mètre carré de commerce nous revient ici à 4000 €, à comparer aux quelque 1200 € d'une construction basique dans un champs de betteraves. 
Il faut aussi compter avec 5 ans de travaux, et non pas 18 mois. Dans le meilleur des cas, nous signons les premiers baux après 3 ans de travaux, car on ne peut pas demander aux commerçants de signer plus de 24 mois à l'avance. À ce moment là, il est évident qu'on ne peut rien changer du tout. Et même si on le voulait, la présence des logements entraîne de contraintes constructives fortes : pas question de déplacer les poteaux, sans parler de les supprimer.

Les enseignes sont-elles faciles à convaincre ?

Nous leur montrons que le footfall est garanti, compte tenu du nombre d'habitants attendus (10 000 à Bordeaux), des usagers du tramway, dans certains cas des salariés des bureaux, etc. Nous leur expliquons que nous appliquons les recettes qui ont fait le succès de la périphérie : des murs en mono-propriété, avec un règlement, des horaires d'ouverture, et bien sûr un parking.
Malgré cela, les développeurs d'enseignes sont difficiles à convaincre car ce type d'ensemble commercial "du 3e type" n'existe pas encore dans leurs référentiels. Ils font leurs prévisions de chiffre d'affaires par analogie avec des environnements qu'ils connaissent. Ici, non seulement il n'y a pas encore de commercialité, mais il n'y a pas non plus les repères habituels des enseignes. D’une manière générale, il faut donc pouvoir faire face à des coûts techniques élevés et des durées de portage particulièrement longues.

Comment organisez-vous le portage et la gestion des commerces ? 

Nous créons une foncière avec des investisseurs, dans laquelle Bouygues Immobilier reste présent au début. La foncière acquiert aussi une nappe de parking, qui sera ouverte au public. Elle confie un mandat de gestion des commerces et du parking à la structure que nous venons de créer, Bouygues Immobilier Retail Management.

Pourquoi cette participation dans la structure d'investissement ?

En tant que promoteur, Bouygues Immobilier n'a pas vocation à porter des actifs immobiliers dans la durée, donc à immobiliser des fonds propres. Aujourd'hui, nous avons 160 000 m2 de commerce à développer ou en cours de construction sur l'ensemble du territoire, ce qui nécessite 400 M€ de fonds propres. 
Pour autant, sur ces premières opérations qui sont pour nous des démonstrateurs, nous voulons rester présents au démarrage, au moins jusqu'à ce que les chiffres d'affaires atteignent des niveaux compatibles, en termes de taux d'effort, avec les loyers attendus. C'est aussi une manière de les rentabiliser. Les cellules commerciales sont coûteuses à construire et nous devons consentir des conditions avantageuses aux preneurs en phase de lancement. Il y aura une plus value, mais elle sera captée par la foncière au bout de quelques années. Nous escomptons que les loyers et la plus-value réalisée par la cession de nos parts nous permettront de couvrir les surcoûts initiaux.