L’expertise en évaluation immobilière pour les non-initiés

Secteur public, secteur privé, locataires, propriétaires, investisseurs, opérateurs, particuliers, entreprises, banques : déterminer la valeur d’un bien, d’une société ou d’un droit est au cœur de tous vos projets immobiliers.

Qu’est-ce qu’une expertise immobilière ?

Définition de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière 5^e édition – mars 2017 (Titre I chap.1, chap.4) : « L’expertise en évaluation immobilière consiste à déterminer la valeur de biens et droits immobiliers après analyse de toutes les pièces communiquées par le client. La mission de l’expert en évaluation immobilière implique la rédaction d’un document d’expertise, dans les conditions définies au Titre III de la Charte, dans lequel les facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux de la valeur sont pris en compte conformément au contrat d’expertise préalablement établi. (…) L’expert en évaluation immobilière rédigera le rapport d’expertise uniquement après avoir conclu un contrat d’expertise définissant le cadre, les termes et les conditions de mise en œuvre de sa mission d’évaluation immobilière.

La mission d’expertise en évaluation immobilière peut être conduite dans trois cas de figure :

• expertise amiable unilatérale : seul le client qui confie la mission en est informé ;
• expertise amiable conjointe : l’expertise est demandée conjointement par deux parties ou plus ;
• expertise judiciaire : l’expertise est demandée par un magistrat qui désigne un expert en évaluation immobilière pour réaliser la mission.

La responsabilité de l’expert en évaluation immobilière pourra être engagée en cas de défaut du respect de son obligation de moyens. L’expert en évaluation immobilière et ses collaborateurs sont tenus au secret professionnel. »

La Charte de l’expertise en évaluation immobilière 5^e édition – mars 2017 (Titre I chap.5) précise la chose suivante : « Le Comité d’application de la Charte a pour mission de mettre régulièrement à jour les dispositions de la Charte et d’assurer l’autorégulation de la profession au travers des associations, organismes ou ordres le composant quant à la bonne utilisation et application des recommandations de la Charte par ses membres. »

Définition de la valeur vénale issue de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière 5^e édition – mars 2017 (Titre II chap.1) : « La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle des biens et droits immobiliers seraient échangés à la date de l’évaluation entre un acquéreur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression. »

Pourquoi faire évaluer son actif par un expert en évaluation immobilière ?

La détermination de la valeur d’un bien, d’une société ou d’un droit immobilier est au cœur de tous les projets :

• Obligations réglementaires, comptables et fiscales
• Arbitrage, cession, acquisition
• Financements, IPO
• Refinancement en matière de crédit hypothécaire (Mortgage lending value)
• Relations locataire / bailleur
• Évaluation en poursuite d’usage
• Conseil en valorisation et reconversion
• Études de marché, de commercialité, de faisabilité
• Analyse de sensibilité
• Optimisation de la structuration

Quel que soit le montant, qui peut atteindre plusieurs milliards, il est impératif que l’EXPERTISE soit réalisée par des professionnels reconnus et expérimentés.

Au contraire, un avis de valeur, réalisé par un agent immobilier, n’engage pas la responsabilité de celui-ci et n’a aucune valeur juridique.

Un expert en évaluation immobilière est un professionnel certifié et reconnu.

Les qualifications suivantes procurent une reconnaissance internationale :

• The European Group of Valuers’ Associations (TEGoVA) : REV (2008) et TRV (2014)

   

• RICS Valuer Registration : un expert RICS-VR doit respecter les standards du Red Book, il peut faire l’objet de contrôle par la RICS et est soumis à un contrôle continu annuel

   

• Hypzert (Allemagne - 1996)

Certaines évaluations doivent être menées en respectant des dispositions réglementaires ou des recommandations :

Réglementations ACPR (assurances et mutuelles) ; AMF : OPCI (organismes de placement commun en immobilier) et SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ; sociétés faisant appel public à l’épargne ; foncières cotées et non cotées,…

Quel est le coût d'une expertise immobilière ?

Le tarif pour une expertise immobilière est calculé en fonction du temps passé sur le dossier, du liability cap (limitation de responsabilité) et des frais engendrés lors de la mission.

Comment se déroule une expertise immobilière ?

L’expertise est indispensable pour toute acquisition d’un actif immobilier ou pour toute valeur comptable de celui-ci, notamment afin d’améliorer votre bilan.

Avant l’expertise de votre actif immobilier, comme le préconise la Charte de l’expertise, une proposition de contrat vous sera adressée afin d’éviter toute surprise à la fin de la mission.

Définition d’un contrat d’expertise issue de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière 5^e édition – mars 2017 (Titre III chap.2) : « Le contrat d’expertise (appelé parfois lettre de mission) est le document qui définit le type d’évaluation demandé, l’identification du (ou des) bien(s), les hypothèses d’évaluation, la finalité de l’expertise et les modalités financières de la mission confiée à l’expert.

Le contrat d’expertise précise notamment :

• L’identité des parties
• L’identification des biens et/ou droits à expertiser
• La finalité de la mission
• La date d’évaluation
• Le référentiel
• Le cadre de la mission
• Les diligences
• Le conflit d’intérêts
• La compétence de l’expert
• Les réserves
• Les informations à collecter
• Les modalités financières
• La restriction en matière de publication et d’utilisation du rapport
• L’assurance
• La durée de validité du contrat
• Les conditions d’intervention et délai »

À l’acceptation du contrat d’expertise, l’expert en évaluation immobilière procède à la visite du bien et rédige le rapport d’expertise. Selon la Charte de l’expertise en évaluation immobilière 5^e édition – mars 2017 (Titre III chap.3) : « Le rapport doit être paginé, daté et signé par l’expert. (…) Il doit comporter les éléments ci-après :

• Mission
• Situation géographique
• Situation juridique du bien
• Situation urbanistique du bien
• Description du bien
• Situation locative
• Étude du marché et termes de comparaison
• Éléments de jugement
• Évaluation
• Conclusions
• Annexes »

Ce rapport d’expertise vous permettra d’obtenir la valeur vénale de votre bien immobilier à une date précise et d’avoir un document qui engage la responsabilité de l’expert. Il est donc incontournable de faire appel à CBRE Valuation, leader en évaluation immobilière, pour vous accompagner dans vos prises de décisions et apporter une valeur ajoutée à vos projets immobiliers.

Enjeu environnemental : des experts immobiliers très impliqués ! 

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Les forces de CBRE Valuation & Advisory Services France 

• Spécialisation par produits (Bureaux, Activités, Logistique, Industriel, Life Science, Résidentiel, Santé, Résidences gérées, Commerce, Hôtels, Data Centers, Foncier, Photovoltaïque)

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