Baisse des taux d’intérêt : la démographie plus importante que la politique des banques centrales ?

La forte baisse des taux d’intérêt depuis la crise financière de 2008/2009 explique pour une part importante la forte progression des prix de l’immobilier commercial dans le monde. 
Cette forte baisse des taux d’intérêt est communément attribuée aux différentes actions des banques centrales, dont le Quantitative Easing (QE, achat massif d’actifs financiers) et la baisse des taux directeurs. Alors que s’annonce en Europe, le début de la fin des politiques monétaires accommodantes (fin du QE pour la fin d’année), certains craignent que l’ensemble de ces actions, appelé « normalisation des taux d’intérêt », aient un impact fortement négatif sur le prix des actifs, dont immobiliers. 
 
La cellule économétrie de CBRE Research fait une analyse tout à fait différente de la situation et estime que la baisse des taux d’intérêt (et des taux de rendement immobiliers) avait commencé bien avant la crise financière, notamment, sous l’effet d’évolutions démographiques fortes. Dès lors, ces évolutions étant toujours à l’œuvre, le processus de normalisation des politiques monétaires fera certes remonter les taux d’intérêt, mais à des niveaux bien inférieurs à ceux d’avant la crise financière. CBRE Research anticipe des taux d’emprunt aux Etats-Unis à 10 ans de 2,9% (avec une hypothèse d’inflation à 2%, soit un taux réel de 0,9%) et de 2% en Allemagne (avec une hypothèse d’inflation à 1,8%, soit un taux réel de 0,2%), très en-dessous des anticipations actuelles du consensus. 

Tableau 1 : Taux d’intérêt réel (i.e. après inflation)

En %	US	UK	Allemagne
Taux d'intérêt réel fin 2017	0,5	-0,5	-0,8
Projections taux d’intérêt réel en 2028
- CBRE	0,9	0,5	0,2
- Consensus	1,6	1,4	1,0

Source: CBRE Research, Consensus Economics